借地権譲渡と承諾料
（質問）
この度、借地権を第三者に譲渡することになりました。
この場合、どのような手続きを取ったらよいのでしょうか。
（回答）
１ 地主の事前承諾が必要
借地権を譲渡したり、転貸するには、事前に地主の承諾を得なければなりません。
なぜなら、民法６１２条で貸主に無断で賃借権を譲渡・転貸した場合は賃貸借契約を解除できると規定されているからです。
但し、判例では、借地権を無断で譲渡・転貸することによって地主との信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情のある場合は、賃貸借契約を解除はできないとしています。
なお、借地上の建物を譲渡すると借地権も譲渡したものとみなされますので、この場合も地主の承諾が必要です。
２ 地主が承諾しない場合
－借地非訟手続きによる許可の審判
このように、借地権の譲渡を考えている場合には事前に地主の承諾を得なくてはならないのですが、①借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合で、②第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しないときは、借地権者は裁判所に承諾に代わる許可の裁判を求めることができます（借地借家法１９条）。
借地権の譲受人が資力に問題があって地代を支払えない人の場合や暴力団員などであれば、借地権譲渡によって地主に不利となるおそれがある場合と言えるでしょうが、そのような事情のない場合、裁判所の借地非訟事件手続によって承諾に代わる許可の裁判を得ることが可能です。
借地非訟事件の手続は、借地の所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所（合意のある場合）に書面をもって申し立てます。
裁判所は、鑑定委員に鑑定意見を提出させるなどの審理をし、許可を与えるかどうかを判断します。その際、譲渡する借地人に財産上の給付（いわゆる名義書換料の支払）を命じることがあります。
３ 名義書換料（承諾料）
この名義書換料の相場ですが、借地権価格の１０％程度となっています。借地権価格は、借地の場所によって異なりますが、７割前後が一般的です。借地権価格は路線価を参考にしてください。
このように、新しい借地人に特段の不信事由がない場合には、借地非訟事件の手続上、借地権価格の１０％の承諾料をもって許可の審判が出ることから、借地権を譲渡する場合には、地主との間で借地権価格の１０％の承諾料を支払って借地権の譲渡の承諾を得るのが一般的でしょう。
４ 底地（そこち）の買い取り
なお、この他に、地主から当該借地権付きの所有権（底地といいます）を買い取ってしまうという手段も考えられます。
これには、地主と土地の売買契約を結ばなければならないので、地主の合意を得なければできません。この場合の買い取り価格は、当該土地の時価から上記の借地権価格を差し引いた金額が目安になります。
しかし、前記の借地非訟手続きでは少なからず地主と対立関係が生じてしまいますので、今後の地主との煩わしい関係（地代の値上げ要求や更新時の更新拒絶の問題）を清算したいという場合には、借地非訟手続きよりもむしろこの方法がお勧めです。
また、借地非訟手続きでは、地主から建物を相当の対価（建物価格＋借地権価格－譲渡承諾料相当額）をもって買い取ることを請求されるリスクもあります。 これは「介入権」といい、この介入権を行使されると、借地人はこれを拒むことができないのです。
以上が借地の場合ですが、借家の場合には、承諾に代わる許可の裁判という制度はありません。従って、飲食店を居抜きで売ろうという場合は原則として貸主の承諾を得なければなりません。
但し、借家権を無断で譲渡しても、大家との信頼関係を破壊していないと判断される場合には大家の契約解除は無効となります。しかし、借家の場合、借主の建物の使い方が人によって異なるなど借主の個性が大切ですから、無断で譲渡した以上は信頼関係を破壊していると判断されてしまうおそれが高いでしょう。
