賃貸アパートにおけるペット飼育と賃貸借契約の解除
（質問）
１ 賃借人が賃貸人に無断で犬を３匹も飼っています。しつけも悪く、アパートの内外で糞尿の汚れもひどく、夜鳴きもうるさいなど同じアパートの人たちからも苦情が来ています。
賃貸借契約書には「賃借人は、猛獣、爬虫類、犬、猫等の動物を飼育し
てはならない」との条項があります。
このような場合賃貸借契約を解除することができるでしょうか。
２ また、上記のような条項がない場合にも賃貸借契約を解除することができるでしょうか。
（回答）
１ 質問１について
(1) ペット飼育禁止特約の有効性
裁判例はこのようなペット飼育禁止特約の有効性を認めております。
確かに、個人の空間で他人に迷惑をかけずにぺットの飼育をするならば問題はないようにも思えますが、たとえその飼育マナーが良い場合でも、共同住宅においてはペットの飼育そのものに嫌悪感を抱く方もいること、ペットの飼育それ自体により建物の傷み具合が進行すること、飼主にとっては気にならない鳴き声・抜け毛など有形無形の迷惑が生じている場合も往々にして認められることなどから、一律に犬・猫等のペット飼育の禁止をうたう特約も有効とされています。
(2) 契約解除の可否
次に、ペット飼育特約が有効であり、それに違反してペットの飼育が
為された場合に直ちに契約解除までできるかというと、必ずしもそうではありません。
裁判例は、賃貸借契約を解除するには、客観的に見て、賃貸人と賃借
人との間の信頼関係が破壊されたと言えるような場合でなければならないとしております。
たとえば、ペットの飼育により本件のような迷惑行為が現に行われて
いる場合、賃貸人がペットの飼育をやめるよう再々に渡り催告したにもかかわらずこれをやめない場合には、信頼関係が客観的に見て破壊されたと言えるでしょう。
逆に、ペットを飼育していることが判明したが、近隣への目立った迷
惑行為もみられず、建物のペットによる損耗も預け入れ敷金による補修費の控除で十分に賄える程度の軽度の損耗しか認められない場合においては、賃貸人の催告によって賃借人が速やかにペットの飼育をやめれば、契約解除まで認めるのは難しいでしょう。
２ 質問２
(1) ペット飼育の可否
ペット飼育禁止特約がない場合には、猛獣や毒蛇等の危険動物の飼育
は別として、犬猫等の動物の飼育それ自体は原則として禁止されるものではありません。
契約後に賃貸人が一方的に犬猫の飼育を禁止することはできません。
(2) 用法遵守義務
しかしながら、賃借人は、特約がなくとも、「契約又はその目的物の
性質に因りて定まりたる用法に従いその物の使用及び収益を為す」という義務（民法５９４条、６１６条）、すなわち「用法遵守義務」があります。
したがって、この用法遵守義務がから、賃借人であるペット飼育者に
も、ペットの飼育をするにしても守らなければならない一般的な社会的ルールの履行が求められます。
具体的には、飼主には、糞尿の始末をきちんとする、ペットが夜鳴き
などをしないようしつけをきちんと施す、場合によっては動物病院で治療やその他の夜鳴き防止の処置をするなど、ペットの飼育により近隣に迷惑を及ぼさない義務、建物に通常の使用を超えるような損耗をさせない義務があります。
そして、この義務に違反し、その義務違反の程度も、本設例のように著しい場合には、賃借人の用法遵守義務違反が認められるでしょうし、また、その義務違反により賃貸人との信頼関係も破壊されたとして、契約解除が認められるでしょう。
なお、裁判例（東京地判昭和６２年３月２日・判時１２６２号１１７頁）においても、ペット飼育により著しい迷惑行為があった事案では、ペット飼育禁止特約が設定されていない場合でも、上記の用法遵守義務違反と信頼関係の破壊を認定し、契約解除を認めたものがあります。
