大規模震災による建物倒壊と借家人保護
＜質問＞
私は借家に住んでいたのですが、大地震により借家が倒壊してしまいました。借家契約上の賃貸人である土地建物の所有者に聞いてみたところ、現在のところ再築の目途はたっていないとのことでした。このまま住処のない状態が続いてしまうのでしょうか。
＜回答＞
１ 借家の法律関係は、家を目的物とする賃貸借契約が締結されているということなります。本件では、借家が倒壊してしまったということですから、建物が「滅失」した場合に当たると考えられます。すると、契約の目的物が滅失してしまったことになるわけですから、契約は終了することになります。しかし、それでは借家人は生活の本拠を失ってしまうことになります。大規模な地震が起きた場合、そのような人が続出することを考えると、借家人保護の要請が極めて高い場面であるといえます。
そこで、「罹災都市借地借家臨時処理法」（以下、「臨時処理法」）25条の2では、「政令」により同法を適用する旨と適用地域を定めた場合には、当該地域に同法が適用されることとしています。阪神・淡路大震災でも、平成7年2月6日に公布・施行された政令によって、同法が適用されることとなりました。
２ 同法においては、生活の本拠を失うこととなった借家人に次の3つの権利を認め、借家人を保護しています。
(1) 第1は、敷地の優先借地権です（同法2条）。震災により滅失した建物の借家人は、借地人がいない場合、土地所有者に対して、2年以内に建物所有での土地賃借を申し出ることによって、他者に優先して土地を賃借することができます。この優先借地権の存続期間は10年ですが（同法5条1項）、期間満了後も借地人が土地を使用している場合には、契約は更新されたものとみなされます（最判昭和47年2月22日）。なお、更新後の存続期間は20年となります（借地借家法5条、4条）。
(2) 第2は、借地権の優先譲受権です（臨時処理法3条）。震災により滅失した建物の借家人は、借地人がいる場合、借地人に対して、2年以内に借地権の譲受を申し出ることによって、他者に優先して借地権を譲り受けることができます。
第1・第2の申し出があった場合、土地所有者・借地人は、土地を建物所有目的で自己使用するなどの正当事由がない限り、申出を拒絶することはできないとされています（同法2条3項、3条）。また、申出を受けてから3週間以内に拒絶の意思表示をしない場合には、3週間の期間満了後に申出を承諾したものとみなされます（同法2条2項、3条）。
(3) 第3は、再築後の建物の優先借家権です（同法14条）。震災により滅失した建物の借家人は、その建物の敷地に借家人以外の者（土地所有者・借地人など）が建物を建築した場合、完成前に申し出ることによって、他者に優先して当該建物を借り受けることができます。
第1、第2の申し出は、①土地所有者・借地人が建物を再築し始めているなど、当該土地を権原により現に建物所有目的で使用する者があるとき（同法2条1項但書、3条）、②法令で建物を建築するのに許可が必要な旨定められているのに、許可がないとき（同条項但書、3条）にはできないとされているので、これらの場合には第3の方法により保護される余地があることになります。
３ 本件では、賃貸人である土地所有者に再築の目途が立っていないということですので、臨時処理法を適用する旨の政令が制定された場合には、前記の第1の保護を受けられる可能性があります。このように、臨時処理法の適用がある場合には、建物建築の資金さえ用意できれば、借地権という非常に財産的価値の高い権利を優先的に取得できるとされており、借家人を強力に保護しているといえます。
