老朽化した建物の明け渡しと立退料
＜質問＞
建物の老朽が進み、建物の安全性が懸念される為、建て替えの必要性が大きいことを借地借家法２８条の正当事由として、賃借人に建物の明け渡しを求めました。
しかし、賃借人は、建物の貸主には民法６０６条により修繕義務があるのだから、建物に修繕を施すべきであり、建替を理由とした正当事由は認められないと言って、明け渡しに応じてもらえません。
賃貸人に修繕義務がある以上、修繕が物理的に不能なほど老朽化しないと明け渡しを求めることは出来ないのでしょうか。
＜回答＞
民法６０６条は、賃貸人の修繕義務を規定しておりますので、基本的には、建物が老朽化しても修繕を施すことで建物の使用を継続することが可能な限り、賃貸人としては修繕義務を尽くすべきでありますので、そのような事由のみをもって正当事由があると認めるのは困難です。
もっとも、老朽化の程度と大修繕に要する費用如何によっては、修繕による建物としての効用期間の延長とその間の賃料収入による投下資本の回収可能性の見地からして、採算に見合わない場合にまで賃貸人に修繕義務を認め、建物への大修繕を実施させることは、賃貸人に酷であり、社会経済的な観点からの建物の有効利用の見地からも妥当ではありません。
そこで、修繕による建物の効用期間の延長という修繕効果に照らし、修繕に過大な費用を要する場合には、社会経済的には修繕不能な状態にあるとして、賃貸人が修繕義務を果たさない場合においても、建て替えを理由とする明け渡しに正当事由を認めることも可能と考えられます。
もっとも、このような場合においても、立ち退きという重大な不利益を被る賃借人においては、相当の補償がなされるべきですので、賃借人の被る不利益を考慮した相当額の立退料の提供が必要になります。
この点、①東京高判平３・７・１６（判タ７７９・２７２）は、明治３７、３８年ごろに建築された建物で老朽化が著しく、修繕をするには新築以上の費用を要することを理由に家主側の正当事由として認め、電器店を経営し、かつ、居住する賃借人に対し、賃借人の４年間分の営業所得に相当する１５００万円（現行家賃の３４．９年分）の立退料を支払うことによって正当事由が具備すると判示しております。
また、②大阪地判昭５９・７・２０（判タ５３７・１６９）は、４戸建ての長屋のうち中央の２戸はすでに空き家となっており、建物全体としては相当老朽化が進んでいる事案において、修理には多額の費用を要するうえ、修理後の耐用年数も７、８年程度であるので、本件長屋を取り壊して建て替える方が経済的であるとして、立退料１５０万円（現行家賃の約２４．０年分）を提供することにより正当事由が具備すると判示しております。
なお、前記の２つの事案では、立ち退料の金額に大きな違いが見られますが、その理由としては、①の事案と②の事案の基本賃料や土地価格の相違のほか、①の事案は、賃借人が電気店を営んでいたことからその営業補償を考慮しなければならないのに対し、②の事案は、単に個人としての住居であるため、移転費用（引越費用、新規借入費用と一定期間の差額家賃）を賄えれば十分と判断された為と考えられます。
