地主から多額の更新料を請求されたのですが
＜質問＞
私は、土地を約７０坪借りていて来年が更新時期に当たります。
この度、地主から更新料として５００万円（土地の路線価の５％）を請求するとの通知がきました。
なお、不動産賃貸借契約書には、更新料に関する取り決めはありません。
＜回答＞
賃借人に更新料の支払義務が認められるのは、賃貸借契約書に更新料の支払い義務が明記されている場合など、更新料の合意がある場合に限られます。更新料の合意がない場合でも、その地方に更新料支払いの慣習ないし慣習法がある場合には、更新料の支払い義務が認められる場合もありますが、判例は殆どの事例で慣習の存在を否定しております。
従って、現在では、更新料の支払い合意が為されていないと、更新料の支払い義務はないと考えてよいでしょう。
これに対し、地主は、更新料の支払の支払いに応じないと、更新契約を結ばないと言ってくるかもしれません。
しかし、借地借家法では、地主には、更新を拒否するだけの「正当事由」がないと更新の拒否はできません。この正当事由は、かなり厳格な要件を満たさないと認められない上、通常は多額の立ち退き料の支払を伴いますので、通常は、賃借人は、これまで通り、土地を使用することができます。
このように借地借家法上当然に更新される更新のことを「法定更新」と言います。
「法定更新」とは、借地期間は堅固な建物で三〇年で、それ以外の建物で二〇年となる。この期間内に建物が朽廃すればその時点で契約が終了する。「合意更新」の場合は、右期間より長い借地期間を定めることができ、その期間内に建物が朽廃しても借地権は消滅せず、期間満了まで借地権は存続する
④借地期間が満了しても特別のことがない限り土地の使用権はそのまま認められ、借地人が永遠に土地を使い続けることができるに等しい
とのことでした。
Ａさんは安心しましたが、Ｂさんとまずい関係になるのも嫌でしたので、自分で妥当と思う金額を更新料として支払うと申し出ましたが、結局折り合いがつかず支払いませんでした。
以上は借主の立場からの対処ですが、では地主の側に立ち更新料を取得できるようにするにはどの様にしたらよいのでしょうか。とりあえず借地契約に更新料の条項を入れておくことでしょう。注意すべきは、法律上はこのような条項も借地人に不利な条項として、認められない可能性が高いということです。しかし、更新料を契約の条項に入れておきますと、借地人も地主から要求されればスムーズに支払う可能性が高いと思われます。なお、平成八年四月一日以降に設定された借地契約には改正された「借地借家法」が適用されますが、基本的な考え方は従前の「借地法」と同じです。
