賃貸人の破産と賃借人の相殺権
（質問）
Ｘはその所有ビルを家賃１ヶ月１０万円、敷金５０万円でAに賃貸していたが、賃貸人Ｘは破産をし、破産管財人が選任された。
このような事例で、Aは、預け入れ敷金と今後の賃料の支払い義務とを相殺することができるか。
（回答）
この度、破産法と民事再生法が大きく改正され、その結果、賃貸人や賃借人が破産・民事再生した場合における、賃貸借契約法上の法律関係も大きく変わりました。そこで、今回は、賃貸人が破産した場合における賃借人の相殺権、そして、敷金返還請求権の保護の制度について、ご説明します。なお、賃貸人が民事再生した場合の相殺権、敷金返還請求権の保護制度については、破産をした場合とは異なる手続きが設けられておりますので、別の機会にご説明致します。
破産法上、債権者は、破産開始の時において、破産者に対して債務を負担している場合には、破産者に対し有している債権との相殺をすることができます（新破産法６７条１項）。破産者に対し有する相殺可能な債権は、弁済期が未到来の期限付きの債権などの場合でもよいとされておりますが、停止条件付きの債権（未確定の一定の条件の成就をもって初めて発生する債権）の場合には、破産開始時までに条件の成就がなされていない限り相殺することができないとされています（新法６７条２項）。
そこで、賃借人が賃貸人に対して有する将来の敷金返還請求権がここに言う相殺をなし得る債権に当たるかが問題になります。
しかし、最高裁判例（昭和４８年２月２日）は、敷金債権の法的性格は、停止条件付き債権であると判示しており、賃借人の破産者（賃貸人）に対する相殺権を否定しております。この点は、改正破産法においても変更はないところです。
したがって、賃借人は、破産管財人の賃料の支払い請求に対して、破産開始後も、将来の敷金返還請求権と今後の賃料の支払い義務とを相殺することはできません。
もっとも、このような取扱に対しては、賃借人は一方的に賃料の支払いを請求され支払わなければならないのに敷金返還の保証がないのは不合理だとする批判がありました。
そこで、改正産法は、将来賃借人が明け渡しを完了したときに発生する敷金返還請求権を確保するために、破産管財人に対する賃借人の賃料の寄託請求の制度を設けました。
これは、賃借人が賃料を支払うときに、破産管財人に対し、預け入れ敷金額の限度内で弁済した賃料を破産管財人が預かるよう寄託を請求した場合には、破産手続きが終了して最後配当が為されるまでの期間までに、賃借人が賃貸借契約を解約するなどして建物明け渡しを完了させた場合には、破産管財人は、寄託を受けた金額の範囲内で返還義務のある敷金を賃借人に返還しなければならないと言う制度です。これにより、賃借人の敷金返還請求権が保護されるよう配慮されました。なお、破産手続開始後から最後配当が為されるまでの期間については、破産事件の規模や複雑生にもよりますので一概にはいえませんが、早ければ半年程度、長い場合には２年以上かかる複雑な事件もあります。
なお、賃貸人が破産をしても、当該不動産が抵当権者の競売手続きによらずに破産管財人によって任意売却されたときには（破産事件のうち大多数は抵当権者による競売手続きよりも任意売却により不動産の処分がなされます）、新賃貸人に敷金返還請求義務が承継されます。もっとも、敷金や保証金名目で賃料の何十ヶ月分も預けている場合には、預け入れている金銭の全額が承継されるのではなく、実質的な敷金相当部分に限定されて承継されます（実務的には事業用の賃貸借のケースでは家賃の２年分相当額が敷金相当部分として承継が認められる部分の上限かと思われます）。
また、抵当権者の競売手続きによった場合でも、抵当権設定前に契約した賃借人など賃借権を抵当権者に対抗できる場合には、競落人に対し、敷金返還請求権を主張できます。
したがって、破産管財人への寄託請求の制度の実益があるのは、賃貸人破産のケースでは、ある程度限られた場面になるでしょう。
