借地権の存続期間

＜質問＞

　旧「借地法」と現「借地借家法」では借地権の存続期間に関してどのような違いがあるのでしょうか。

＜回答＞

１　旧借地法、現借地借家法は、借地人の保護と建物の保護のために、建物所有を目的で借りた土地賃借権の存続期間に関して、特別の定めをおいております。

　　この存続期間に関する定めは、借地人の保護のための規定ですので、契約で法の定めより長い存続期間を設けることは可能ですが、契約でこれよりも短い存続期間を設けることはできません。

２　借地借家法は、平成４年８月１日に施行された法律で、同日以降に締結された借地契約に適用があります。

それより前に借地法下で設定された借地権（いわゆる既存借地権）の効力は、借地借家法の施行によって妨げられないとされています（附則４条）ので、存続期間に関する借地借家法３条は、既存の借地権には適用されません。

また、借地法の下で借地契約が成立した後、更新を重ねた借地契約も、存続期間との関係では借地法が適用となり、借地借家法の適用はありません（附則６条）。

したがって、原借地契約の成立時が平成４年８月１日以前か以後かで借地法と借地借家法のどちらの適用になるかが決まります。

３　借地法の存続期間

(1)　原借地契約の存続期間

借地法では、借地権の存続期間について、借地契約で期限の定めのない場合には、石造・土造・煉瓦造などの堅固の建物の所有を目的とするときは６０年、その他の建物（いわゆる非堅固の建物）の所有を目的とするときには３０年とされています（２条１項本文）。

これは建物の効用を全うするために設けられた規定ですので、その期間中に建物が「朽廃」すれば、借地権は目的を達成して消滅します（同項但書）。

なお、借地権設定契約で建物の種類・構造を定めなかったときは、非堅固の建物の所有を目的とするものとみなされます（３条）。

これに対し、借地契約で堅固の建物に関して３０年以上、非堅固の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、この合意が優先され、借地権はその期間の満了によって消滅します（２条２項）。この存続期間は合意の効果ですから、期間中に建物が朽廃しても借地権は消滅しません。

なお、借地契約で上記の期間よりも短い存続期間を定めた場合、そのような存続期間に関する合意は無効となりますので、結局、「期限の定めがない借地契約」になり、存続期間は堅固・非堅固の別により６０年ないしは３０年となります（最大判昭４４・１１・２６民集２３・１１・２２２１）。

契約更新の場合の存続期間

(ｱ)　合意更新の場合

借地法では、借地契約の存続期間満了に際し、借地契約を合意によって更新する場合（但し、更新の合意だけで更新後の期間の定めの取り決めは特に行われない場合）の存続期間は、堅固の建物は更新時から３０年、非堅固の建物は２０年となります（５条１項）。

ただし、この期間中に建物が朽廃した時は借地権は消滅します（５条１項、２条１項但し書き）

当事者が上記より長い期間を定めて合意更新をしたときは、その合意に従います（５条２項）。この場合には朽廃の規定の適用はありません。

(ｲ)　法定更新の場合

期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新したものを見なされます（６条、法定更新）。いわゆる法定更新の場合には、上記と同様、堅固の建物は更新時から３０年、非堅固の建物は２０年となります。

第２回目以降の法定更新の場合も、前記と同様です。

３　借地借家法の存続期間

(1)　原借地契約の存続期間

借地借家法では、借地契約で存続期間の定めをしていない場合、借地権の存続期間を３０年と定めております。契約でそれより長い期間を合意したときはその期間となります（新法３条）。

借地借家法では、堅固建物・非堅建物の区別による存続期間の定めが廃止され、存続期間は上記のとおり３０年に一本化されました。

また、借地借家法では、旧借地法下での建物朽廃による借地権の消滅の制度も廃止されました。

なお、契約で法の定める３０年より短い存続期間を定めた場合には、そのような存続期間に関する合意は無効となりますので、結局、期限の定めがない借地契約ということになり、存続期間は３０年になります。

(2)　契約更新の場合の存続期間

　(ｱ)　合意更新の場合

次に、借地契約を合意によって更新するときの存続期間は、第一回目の更新の場合には更新日から２０年、第２回目以降の更新の場合には更新日からそれぞれ１０年となります。当事者がこれより長い期間を定めたときもその期間によります（新法４条）。

　(ｲ)　法定更新の場合

また、期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新したものを見なされますが（法定更新）、この法定更新の場合も、上記と同様、第一回目の更新の場合には更新日から２０年、第２回目以降の更新の場合には更新日からそれぞれ１０年となります（新法５条）。

５　借地法と借地借家法の違い

以上をまとめると、借地借家法は、借地法に対し、
建物の種類・構造による存続期間の相違がなく存続期間は３０年、
建物の朽廃による借地権の消滅がない、
更新後の存続期間は、第１回目は２０年であるが、２回目以降は１０年（借地法は２回目以降も堅固・非堅固の相違により３０年若しくは２０年と続く）、

などの点で異なっております。