借地権譲渡・借地条件変更・増改築の方法とその承諾料 

１　借地権譲渡の方法

　借地権を譲渡したり、転貸するには、事前に地主の承諾を得なければなりません。なぜなら、民法６１２条で貸主に無断で賃借権を譲渡・転貸した場合は賃貸借契約を解除できると規定されているからです。但し、判例では、借地権を無断で譲渡・転貸することによって地主との信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情のある場合は、賃貸借契約を解除はできないとしています。なお、借地上の建物を譲渡すると借地権も譲渡したものとみなされますので、この場合も地主の承諾が必要です。

　このように、借地権の譲渡を考えている場合には事前に地主の承諾を得なくてはならないのですが、①借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合で、②第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、借地権者は裁判所に承諾に代わる許可の裁判を求めることができます（借地借家法１９条）。

　借地権の譲受人が資力に問題があって地代を支払えない人の場合や暴力団員などであれば、借地権譲渡によって地主に不利となるおそれがある場合と言えるでしょうが、そのような事情のない場合、裁判所の借地非訟事件手続によって承諾に代わる許可の裁判を得ることが可能です。借地非訟事件の手続は、借地の所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所（合意のある場合）に書面をもって申し立てます。裁判所は、鑑定委員に鑑定意見を提出させるなどの審理をし、許可を与えるかどうかを判断します。その際、譲渡する借地人に財産上の給付（いわゆる名義書換料の支払）を命じることがあります。

　この名義書換料の相場ですが、借地権価格の１０パーセント程度となっています。

　なお、この他に、地主から当該借地をで買い取ってしまうという手段も考えられます。これには、地主と土地の売買契約を結ばなければならないので、地主の合意を得なければできません。しかし、前記の借地非訟手続きでは少なからず地主と対立してしまいますので、今後の地主との煩わしい関係（地代の値上げ要求や更新時の更新拒絶の問題）を清算したいという場合には、借地非訟手続きよりもむしろこの方法がお勧めです。また、借地非訟手続きでは、地主から建物を相当の対価（建物価格＋借地権価格－譲渡承諾料相当額）をもって買い取ることを請求されるリスクもあります。これは「介入権」といい、この介入権を行使されると、借地人はこれを拒むことができないのです。

　以上が借地の場合ですが、借家の場合には、承諾に代わる許可の裁判という制度はありません。従って、飲食店を居抜きで売ろうという場合は原則として貸主の承諾を得なければなりません。

　但し、借家権を無断で譲渡しても、大家との信頼関係を破壊していないと判断される場合には大家の契約解除は無効となります。しかし、借家の場合、借主の建物の使い方が人によって異なるなど借主の個性が大切ですから、無断で譲渡した以上は信頼関係を破壊していると判断されてしまうおそれが高いでしょう。

２　借地条件変更の方法

　借地借家法施行前（平成４年８月１日）に設定された土地賃貸借契約では、借地条件として「非堅固建物所有目的」を掲げているものがあります。これは、土地の上に木造家屋といった非堅固建物を建設することは許可するが、鉄筋コンクリート造等の堅固建物を建設することは許可しないという内容の借地条件です。これに反して無断で堅固建物を建てると契約違反となり賃貸借契約を解除されることがあります。しかし、時の経過と共に木造建物は老朽化しますし、次に建物を建替えるときは、付近の建物にあわせて鉄筋造の堅固なビルにしたいという借地権者もいることでしょう。

　このような場合、まずは地主と協議して、借地条件の変更の承諾を得なければなりません。この際相当の承諾料を払わなければならないでしょう。

　しかし、それでも地主との協議がつかない場合は、裁判所へ借地条件変更の許可の裁判を求めることができます（借地借家法１７条１項）。なお、旧法では、この借地条件変更の許可の裁判ができる対象が、非堅固建物所有目的から堅固建物所有目的に限られていましたが、新法では、「建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合」に対象を拡張しています。もっとも、実際に問題になるケースは非堅固建物から堅固建物への変更が多いようです。

　裁判所は、法令の規制の変更（新たに防火地域に指定された等）や近隣の土地の利用状況の変化（付近の土地上の建物では商業化に伴いほとんどが鉄筋の建物・高層のビルになっている）等のいわゆる「事情の変更」がある場合には、借地条件変更の許可の裁判をすることができます。

　但し、この借地条件変更の裁判の場合は、借地権譲渡の裁判と異なり、借地権の存続期間の延長を命ずる処分（通常は３０年程度）がなされるなど（これは建物を保護する目的でなされます）、地主に対して不利な処分を伴いますので、前記借地権譲渡の許可の裁判と異なり、簡単にはでません。例えば、単に、家族が増えたからとか商業替えのための建て替えといった借地人の個人的事情だけでは、許可の裁判はでないのです。

　そして、許可の裁判がでる場合にも、裁判所は大抵の場合借地人に相当の承諾料の支払を命じます。その承諾料の相場は更地価格の１０パーセント前後となっています。この更地価格の１０パーセントというのは、前記の地主との事前交渉の際にも一つの目安となるでしょう。

３　建物増改築の方法

　建物の増改築についても、契約書上、建物の増改築禁止特約を結んでいる場合が通常です。

　従って、まずは地主の承諾を取り付ける努力をしてみるべきでしょう。それでも、承諾に応じない場合には、裁判所へ増改築の許可の裁判を求めることになります（借地借家法１７条２項）。

　増改築許可の裁判の要件ですが、「土の通常の利用上相当であること」が要件となっていますので、例えば、増改築によって建築基準法違反になる場合、近隣の日照権侵害が生ずる場合、土地を地中深く掘り下げる工事をする等土地の造成そのものに大規模な変化を加えてしまう場合には、許可の裁判はおりません。また、近々借地権の存続期間が満了し（２年が一つの目安です）かつ更新拒絶の正当事由が認められる蓋然性が高い場合も許可の裁判は原則でません。

　この増改築許可の裁判も、承諾料の支払が命ぜられるのが殆どですが、その相場は更地価格の３パーセントから５パーセントとなっています。