借地の無断転貸に関する法律相談
＜質問＞
私（以下「A」）は、ある借地に私名義の建物を建てて、以後十数年にわたり呉服店を営んで来ました。その後、数年前に、税金対策のため、個人で営業をしていた呉服店を株式会社（以下「B社」）に組織変更し、建物の名義も会社名義にしました。なお、会社の株式は８０％を私が出資し、残りの２０％の株式は妻と子の名義にしました。３名の会社役員については、私が代表取締役になり、妻と弟に名義だけを借りることにしました。
そうしたところ、先日、地主から内容証明郵便が届き、建物の名義が個人から会社に代わっていることから、借地権の無断譲渡にあたるという理由で、借地契約の解除と土地の明け渡を求められました。
このような場合、借地権の無断譲渡に当たってしまうのでしょうか。
＜回答＞
１ 第三者に無断で借地権を譲渡することは借地契約の解除事由（民法６１２条２項）とされております。
したがって、借地権を譲渡するには事前に地主の承諾を得なければなりません。地主の承諾を得ることが困難な場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可の審判を申し立て、裁判所の許可を得てから譲渡することになります（借地借家法１９条）。
２ 本件のように、借地上の建物所有権の名義を個人から法人に変更（譲渡）した場合には、これに伴い借地権も当然に譲渡したと見なされると言う法理がありますので、これにより本件の借地権も法人に譲渡したものと見なされます。
そうすると本件のような事案では、借地権の無断譲渡があったものとして、地主に借地契約の解除権が発生するようにも思えます。
３ しかし、最高裁昭和２８年９月２５日判決（民集７・９・９７９）は、建物の無断転貸の事例で、「賃借人が賃貸人の承諾なく、第三者をして建物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、賃貸人の解除権は発生しない」旨判示しております。
そして、上記判例を受けて、最高裁昭和３８年１０月１５日判決（民集１７・９・１２０２）は、借地上にあった僧侶個人名義の建物所有権が宗教法人の名義へ地主に無断で変更されたという事案で、「借地の利用関係に実質的な変化はない」という理由で、背信行為なしとして地主の解除権を否定しております。
４ 本件においては、①B社の代表取締役が元借地人のAであり、他の取締役もAの親族であること、②B社の株主も８０％がAであり、残りの２０％もAの家族であること、③B社の営業内容もAが長年行っていた呉服店であることからすれば、呉服店を法人化した後も当該借地の利用形態に実質的な変化はなかったものと考えられます。
したがって、本件のような事案では地主の解除権は否定されるものと考えられます。
最高裁昭和４３年９月１７日判決（判時５３６・５０）も、本件と類似の事案において「借地人と地主との信頼関係を破壊するような背信行為とは言えない」という理由で、地主の解除権を否定しております。
