重要事項を告げなかった場合の宅建業者の責任

（事例）

　ある不動産業者は「海がよく見えるマンション」という売り出し文句で広告を出していた。そこで、海がよく見えるという点が気に入った買い主は、そのマンションの９階１部屋を不動産業者から購入した。

　しかし、その６ヶ月後には当該マンションの直ぐ隣に１３階建てのマンションが完成し、購入者の９階の部屋からは海が全く見えなくなりました。

　このような場合不動産業者にはどのような責任が生じるのでしょうか。

（回答）

１　錯誤無効による契約無効

　　民法９５条の錯誤無効とは、例えば買主がＡ物件を買おうと思っていたが勘違いしていてＢ物件を買ってしまった場合や代金１００万円だと思って契約書にサインしたがそれは勘違いで契約書１００万ドルとなっていた場合等、契約条項は正しいのだけれども自分が勘違いしていたためその物件やその代金で買うつもりはなかった場合に、その勘違いに重大な過失がない場合には、契約を無効に出来るというものです。

　　この点、「海がよく見える」というのは契約を締結した動機でありますので、このような動機の錯誤では、原則としては、錯誤無効の主張はできません。

　　しかし、このような契約の動機が契約上表示されている場合には、錯誤無効の主張ができます。

　　本件では、「海がよく見えるマンション」が売り出し文句として広告されています。従って、海がよく見えるから購入したという契約の動機は、契約上明示的若しくは黙示的に表示されていると解釈されると思われます。

　　そうすると、民法９５条による錯誤無効の主張も可能になります。

　　契約が無効になりますと、不動産業者は、売買代金を全額購入者に返還することになります。購入者は、「現に利益を受ける限度」において当該マンションを返還すれば足りますので、当該不動産を既に何ヶ月か利用していても、そのままの状態で不動産業者に返還すればよいことになります。

２　消費者契約法第４条１項又は同条２項による契約取消

　　消費者契約法第４条１項は「重要な事項について事実と異なることを告げた」場合、又、同条２項は「重要な事項について当事者の不利益となる事実を故意に告げなかった場合」には、契約を取り消すことができるとしております。

　　本件では、購入後６ヶ月しか経っていないのに隣にマンションができて海が見えなくなるということは重要な事項で、かつ、消費者に不利益な事項ですので、このようなマンション建設計画を不動産業者が故意に告げなかった場合には、同条２項による契約取り消しの対象になります（なお、裁判例はまだ出ておりませんが、同条の趣旨からすれば、本件のマンション建設計画のように不動産業者が当然に調査し知り得べき事実については、「故意に告げなかった」場合だけでなく「重要な不利益事実の調査に重大な過失があり、これにより当該重要な不利益事実を告げなかった」場合にも同条が類推適用される可能性が高いと思われます）。

　　また、「海がよく見えるマンション」であることは契約上「重要な事項」にあたりますので、これが６ヶ月後に隣にマンションができて海が見えなくなったならば事実と異なることを告げたとも評価されるものと思われます。従って、消費者契約法第４条１項に言う「重要な事項について事実と異なることを告げた」にも該当すると思われます。　

　　なお、民法９５条による錯誤無効の場合、不動産業者としては、「広告ではうたっていたとしても、そのことは契約書上では表示されていないから動機の表示は為されていない」と反論することや、又、購入当時としては海が見えることを売り物にしていたとしても、購入後も永遠に海が見えることまでを保証してうたっていたわけではないと反論することが考えられます。

　　しかし、消費者契約法によると、上記のような反論は成り立ち難くなるでしょう。

     ただし、消費者契約法による取り消し権の行使期間は、契約の追認をすることができる時（本件では１３階建てのマンション建設を知ったとき）から６ヶ月以内と法定されていますので、取り消し権の行使期間には注意が必要です。

３　重要事項説明義務違反による損害賠償責任

　   宅建業法３５条は、宅建業者に重要事項の説明義務を課しておりますが、同法３５条に掲げられている重要事項は例示列挙でありますので、この他にも当該不動産取引において説明すべき重要な事項がある場合にはこれを調査し説明する義務があります。

　　本件では、「海がよく見えるマンション」を売り物にしていた以上、当該マンション前の土地で１３階建てのマンション建設工事が計画されているという点はまさに重要事項ですから、宅建業者はこの事実の有無を積極的に調査した上これを購入者に説明する義務があります。

　　従って、これを怠った宅建業者は、消費者から契約の取り消しや無効までもが主張されなくとも、重要事項の説明義務違反として、損害賠償の責任を負います（なお、購入したマンションの前の平屋建ての建物が取り壊され２階建ての建物が建設されたことでマンションの１階、２階の区分所有者に日照等の被害が生じた事例で、販売業者の説明義務違反が認められた裁判例として東京地裁平成１３年１１月８日があります）。

　　次に、本件の場合の損害額としては、財産的価値が客観的に減少した分の損害として、海が見えるマンションであった場合の評価額と海が見えないマンションであった場合の評価額の差額が考えられます。

　　この他に、購入者が海が見えなくなったことによる精神的苦痛を慰謝料として請求できるかという問題もあります。

　　この点、通常の不動産取引における説明義務違反事例では、客観的な財産的価値の減少の損害の他に慰謝料までが損害として認められるかというと、不動産業者の当該説明義務違反の程度や当該説明義務違反の悪質性にもよりますが、慰謝料までは認められないか、仮に、認められても少額にとどまるというケースが一般的であると思われます。

　　しかし、本件のように海が見えるマンションを売り物にしており、購入者もこの点が特に気に入って購入したという事例の場合には、本来であれば契約取り消しや契約無効の主張までもが可能な事例ですので、この点も考慮すると、慰謝料の支払いも認められる可能性が高いでしょう。

４　以上のように、専門業者の責任は重く、消費者の保護は厚くというのが近時の法律や裁判例の流れとなっております。

　　不動産業者としても、このような流れを踏まえて、消費者への説明責任には十分に配慮することに注意を払う必要があると思われます。