期間の定めのない使用貸借の終了時期

＜質問＞

　私の父は、ある親戚の人に特に返還時期を定めることなく、無償で土地を貸して、建物を建てることを承諾しておりました。

　その後、その土地を私が相続して私の所有になったのですが、いつになったら土地を返してくれと言えるのでしょうか。

＜回答＞

第１　問題の所在

　期間を特に定めることなく、無償で、土地などが貸借されている、いわゆる「期間の定めのない使用貸借」は、

①　使用貸借契約に定めた目的にしたがった使用収益が終わったとき

（民法５９７条２項本文）、

または、

②　それ以前でも、使用収益をするのに足りる期間が経過し、かつ、貸

主が返還を請求したとき（同項但書）

のいずれかの時点で終了します。このように、法文上の終了時期は明らかなのですが、実際に終了時期を判断するのはなかなか難しいのが裁判実務のようです。使用貸借は、親子間、兄弟間のような特別な人間関係にある者の間に、「暗黙のうち」に成立したと見るべき場合が多く、経緯、原因等貸借の実態を把握するのが困難という事例が少なくないからです。

第２　学説・判例の傾向

１　民法５９７条２項の「契約にさだめた目的」というものを、土地使用貸

借における「建物所有の目的」、または、建物使用貸借における「居住の目的」というような一般的抽象的なもので足りるとすると、返還時期の定めがない場合、借り主がその目的にしたがい使用収益を継続している限り、貸主はいつまでも返還請求できないことになります。しかし、これでは、無償の契約である使用貸借の借主が、有償の契約である賃貸借の借主よりも手厚く保護されることになり、非常に不公平な結果となります。

　　そこで、学説には、「建物所有の目的」や「居住の目的」という様な一

般的抽象的なものではなく、「使用貸借契約成立当時における当事者の意思」から推測される個別具体的な目的として制限的に解釈しようとするものもあるようです。

２　この点に関する、最高裁判所の幾つかの判例を見てみましょう。

最高裁昭和３４年８月１８日判決

（Ｙが所有家屋の焼失により住居に窮し、Ｘから建物を「他に適当な家屋に移るまでの暫くの間」住居として使用するため、無償で借り受けた事案で）

「本件使用貸借については、返還の時期の定めはないけれども、使用、収益の目的が定められていると解すべきである。そして、その目的は、当事者の意思解釈上、適当な家屋を見つけるまでの一時的住居として使用収益するということであると認められる」

と判断しました。

最高裁昭和４２年１１月２４日判決

「父母を貸主とし、子を借主として、成立した返還時期の定めのない土地の使用貸借であって、使用の目的は、建物を所有して経営をなし、併せて、右経営から生ずる利益により老父母を扶養する等の内容の物である場合において、借主は、さしたる理由もなく老父母に対する扶養をやめ、兄弟とも往来を断ち、使用貸借当事者間における信頼関係は地を払うに至った等の事実関係があるときは、民法第５９７条２項但書を類推適用して、貸主は借主に対し使用貸借を解約できる」

と判断しました。

最高裁昭和５９年１１月２２日判決

（建物の使用貸借について返還の時期は定められていないが、目的について、借主及びその家族の長期間の居住としていたという事案で）

「借主が建物の使用を始めてから約３２年４か月を経過したときは、特段の事情がない限り、右目的に従った使用収益をなすに足るべき期間は経過したものと認めるべきである」

と判断しました。

最高裁平成１１年２月２５日判決

最近の判例ですので、事案を少し詳しく説明しますと

①　昭和３３年１２月頃、Ｘ（法人）の代表取締役はＡであり、Ａ

の長男Ｂ及び次男Ｙは取締役であった

②　昭和３３年１２月頃、Ａは本件土地上に本件建物を建築して、

Ｙに取得させ、本件土地を本件建物の敷地として無償で使用させ、ＸとＹとの間で本件建物の所有を目的とする使用貸借契約が黙示に締結された。その後、Ａ夫婦も本件建物でＹと同居していた。しかし、Ａは昭和４７年に死亡した。

③　Ａの死後、Ｘの経営をめぐり、ＢとＹとの間で争いとなったが、

Ｘの営業実務はＢが担当し、平成４年以降、Ｙは取締役の地位を失った

④　本件建物は朽廃に至っていない

⑤　Ｂは、Ｘ所有地のうち本件土地に隣接する部分に自宅及びマン

ションを建築しているが、Ｙには本件建物以外に居住すべきところがない

⑥　Ｘには、本件土地の使用を必要とする特別の事情がない

という事例でした。

一審及び二審は、④から⑥の事情を理由に、「本件使用貸借は、いま

だ民法代５９７条２項但書の使用収益するのに足りるべき期間を経過したものとはいえない」と判断しました。

これに対し、最高裁は、

「土地の使用貸借において、民法第５９７条２項但し書の使用収益をするのに足りるべき期間が経過したかどうかは、経過した年月、土地が無償で貸借されるに至った特殊な事情、その後の当事者間の人的なつながり、土地使用の目的、方法、程度、貸主の土地使用を必要とする緊要度など双方の諸事情を比較考慮して判断すべきである」

として、これらの事情につき、二審の裁判所に、再度審理するように事件を差し戻しました。

　以上の一連の判例から言えるのは、裁判所は、使用貸借契約の成立の前後をとわず、使用貸借契約にかかわるあらゆる事情を考慮して判断するということです。契約成立後経過した期間の長短や、借主側に他に居住すべきところがないというような比較的はっきりとした事情だけではなく、諸々の事情が考慮されますので、使用貸借契約が保護されるのかどうか、判断するのは、非常に難しいと思われます。

契約書できちんと期限を定めておくことが必要でしょう。

賃料の不払いと転借人への催告

＜質問＞

　私は、家主Aさんの承諾を得て、建物の原賃借人Bさんから建物を転借しているものです。

　家主Aさんから、原賃借人Bさんの賃料不払を理由に原賃貸借契約を解除したので、建物を明け渡すよう通知が来ました。

　私は、転借料をBさんに毎月きちんと支払っていましたし、もしBさんの不払いがあれば私が賃料を代払いしてもよいと思っていました。いきなりの解除通知に納得いきません。どうしたらいいでしょうか。

＜回答＞

１　家主（賃貸人）が原賃借人の賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除する場合には、原則として、賃借人に対し、賃料を一定期間内に支払うよう催告をし、催告期間内に賃料が支払われなかった場合に解除する旨の通知をすることが必要です。

　転借人は、家主と原賃借人の原賃貸借契約が有効であることを前提に建物を賃借できる立場ですので、家主が原賃借人に対し、上記催告手続きを行った上で契約解除をされた場合、転借権を家主に対抗できないのが原則です。

　では、転借人に催告さえしてもらえれば、転借人が原賃借人の賃料を代払いできたという場合、家主が転借人に催告せずに契約を解除した場合、家主は契約解除を転借人に対抗できるのでしょうか。

　この点に関し、判例は、転借人に対する催告は原則として不要との立場をとっております（大審院昭和６年３月１８日）。ただし、最判昭和３７年２月１日は、原賃借人と賃貸人が「通謀」してわざと賃料を滞納するなどして債務不履行解除の原因を意図的に作り出したような場合には、解除をもって転借人に対抗できないと判断しております。

　このように判例は、原則として転貸人への通知不要説に立っておりますが、この点については、学説上は、家主が転貸借契約を一旦承諾している以上転借人にも通知すべきだという通知必要説から強い批判があるところです。そのため、将来、この点の判例が変更される可能性がないわけではありません。

２　このような事前の催告通知のない解除に備えて、転借人は、どのような対策を取っておくべきでしょうか。

　まずは、家主と転借人との間で、原賃借人による賃料不払の場合には転借人にも賃料の支払いを催告する旨の合意書を結んでおくことです。転借貸借契約を結ぶ場合には、原賃借人が家主に転貸の同意料を支払うことで同意書をもらうことが多いようですが、その際に上記のような合意書も取り付けてもらうとよいでしょう。

今からでは上記のような合意書が取れないという場合には、次善の対策として、転借人が家主に対し原賃借人に賃料の不払いがあった場合には代払をするので催告されたい旨の申出を書面で送っておくことが考えられます。

この点、東京地判昭和３３年２月２１日も事前の代払いの申し出がある事案において、大家の転借人に対する催告のない解除を対抗できないと判断しております。ただし、この裁判例は、原賃借人と転借人の不和が背景となって原賃借人が賃料の不払いを始めたという事案であり、前記の家主と原賃借人の通謀事例に類似した事案です。

そのため、転借人が家主に代払いの申し出を通知すれば必ず転借人への催告が必要になることが判例として明確に判断されたものではありませんので、注意が必要です。

借家契約と賃貸人に有利な条項

＜質問＞

　借家契約では契約書で家主に有利な規定を設けても無効になる場合があると聞きます。どのような条項が無効になるのでしょうか。

＜回答＞

１　借地借家法では、一定の事項については仮に契約書等で賃貸人に有利な条項を定めても無効になる旨を定めております。これを強行規定といいます。

　借地契約については借地借家法９条が、借家契約については借地借家法３０条がこれに当たります。

　具体的には借家契約の場合で、借地借家法２８条（賃貸人は正当な事由がなければ更新を拒絶しまたは解約の申し入れをすることができない）、同法２６条１項（期間満了前１年～６カ月の間に更新拒絶の通知をしないと契約は自動的に更新されたものと見なされる）、同法２６条２項（期間満了前の２６条１項の通知をした場合であっても、賃借人が期間満了後も建物の使用を継続している場合には賃貸人が遅滞なく異議を述べないと自動的に更新されたものと見なされる）、同法２９条（１年未満の契約をした場合には期間の定めがない契約と見なされる）などの規定が強行規定にあたります。

　したがって、これらの規定に反する条項で賃貸人に有利な条項は無効とされています（借地借家法３０条）。

２　具体的に問題となった例としては以下のような条項があります。

・家主の要求があれば直ちに明け渡す旨の特約

このような条項は、借地借家法２８条の正当事由（地主の自己使用の必要性に関わる正当事由）がなければ解約できないとの条項に違反します。

また、建物の立ち退きに当たっては一切立ち退き料を請求しない旨の条項　も、立ち退き料の提供は正当事由を補完するための重要な要素ですので、このような条項も実質的には借地借家法２８条に反するものとして無効になります。

また、家主の療養中に限り賃貸する旨の条項なども実質的に借地借家法２８条に反するとして無効とされております。

　・賃借人が差し押さえを受け又は破産宣告の申し立てを受けた時には、家主は直ちに契約を解除することができる旨の条項

　差し押さえを受けたり、破産宣告の申し立てを受けただけで、家賃はきちんと支払い続けているという場合には、賃借人は何ら債務不履行（家賃の滞納）をしたことになりませんので、このような事項は借地借家法２８条の正当事由にはなりません。

したがって、このような条項も無効になります（最高裁昭和４３年１１月２１日民集２２・１２・２７２６）。

なお、賃借人の破産は、かつては民法上の賃貸借契約の解除事由とされていましたが、前記のような理由から合理性がない規定だとして民法の規定からも削除されています。

３　このように、賃貸借契約の終了事由に関わる条項の多くは、借地借家法２８条の定めと実質的に反するという理由で無効とされておりますので、契約書の検討の際には特に注意が必要です。

暴力団事務所と瑕疵担保責任

＜質問＞

　当社は、営業所の建設用地として、ある土地を購入しました。

　しかし、購入後、その土地の真向かいに暴力団事務所が存在することが判明しました。

　売買の目的土地の近隣に暴力団事務所が存在する場合、土地の買主は売主に対し、売買契約の解除等何らかの責任を問えるのでしょうか。

＜回答＞

　本件は、間に不動産仲介業者を入れない会社間の取引でありますので、不動産仲介業者の重要事項説明義務違反や消費者契約法による取消による仲介業者や売主の法的責任は問えません。

　そこで、本件では、売主に対する瑕疵担保責任に基づく売主の法的責任について解説したいと思います。

この点、東京地方裁判所（判例時報1560号　平成７年８月29日判決）は、本件と類似の事例で、瑕疵担保責任による売買価格の減額を認めました。

(1)事案

　原告甲及び被告乙はいずれも不動産の売買等を業とする会社で、甲と乙は平成４年３月30日、ある土地を代金9100万円で乙から甲に対し売り渡すという内容の売買契約を締結しました。甲は、同日売買代金のうち910万円を支払い、同年４月30日に残金8190万円を支払い、乙から土地の引き渡しを受けました。甲はその土地に事務所兼賃貸マンションを建設するつもりでした。ところが、その後、土地と交差点を隔てた対角線の位置にある建物（直線距離にして９メートル）には暴力団事務所があり、以前から暴力団の組事務所として存在していたことが判明しました。

　　そこで、甲は乙に対し、

①　売買契約の詐欺による取り消し（民法96条）を理由とした代金返還請求（9100万円）

②　売買契約の錯誤による無効（民法95条）を理由とした代金返還請求（9100万円）

③　売買契約の瑕疵担保責任による解除（民法570条）を理由とした代金返還請求（9100万円）

④　売買契約の瑕疵担保責任による損害賠償請求として代金（9100万円）の75％相当の損害賠償

という内容で裁判を起こしました。

(2)裁判所の判断

　裁判所は、甲の請求のうち①から③については認めませんでしたが、④については、

・本件土地は小規模店舗、事業所等が点在する地域に所在するところ、交差点を隔てて対角線の位置に本件暴力団事務所が存在することは、本件土地の宅地としての用途に支障を来たし、その価値を低下させることは明らかである。本件土地は宅地として通常保有すべき品質・性能を欠いているものであり、本件暴力団事務所の存在は本件土地の瑕疵に当たる→　「暴力団事務所の瑕疵該当性」

・本件暴力団事務所のある建物は、契約時において、暴力団事務所としての存在を示すような物を掲げることもなく、暴力団事務所であることを示す外観はなかった。通常人が本件土地を購入しようとして現場を検分しても、暴力団事務所の存在を容易に知り得なかったであろう→　「本件暴力団事務所の『隠れた瑕疵』該当性」

とした上で、本件土地の暴力団事務所の存在による減価割合を20％と認定し、これを損害としました。

(3)　本判決の意義

　本判決は、暴力団事務所が「売買の目的物である土地の中に」あるのではなく、「売買の目的物の土地の近隣に」ある事案において、「瑕疵」に当たるとしました。暴力団事務所の実態、社会に及ぼす危険性等暴力団事務所の害悪を適正に評価したと言えるでしょう。しかし、本判決は、通常人には暴力団事務所を容易に発見することはできないので、暴力団事務所の存在という瑕疵は「隠れた瑕疵」に当たると判断していますので、外観上暴力団の「組事務所」を示す標識などがあった様な場合には、瑕疵担保責任は問えないことになります（但し、この場合でも信義則上の売主の説明義務違反は別途問題になり得ます）。

　なお、本判決は、原告の「契約の取消・契約無効・契約解除」という主張については認めませんでした。これは、原告は一般の購入者ではなく不動産業者であることから、価格を安く抑えて転売することによって契約の目的を達成し得ること、代金も完済し物件の引渡しも済んでいることなどから可能な限り契約を維持するのが相当と考えたのだと思います。

いわゆる暴力団対策法施行の影響で外観上暴力団事務所と分からない建物が増加しているようですので、本件の事案のような裁判は増えることが予想されますが、「契約の取消・無効、契約解除」まではなかなか認められないと思われます。

蒸発した夫名義の不動産を処分する方法

（ご質問）
　私の夫は蒸発して３年になります。その間、八方手を尽くして探したのですが、夫とは何も連絡がつきませんでした。
　夫が蒸発してからは夫は生活費の送金もしてくれないので、現在ある預貯金も底をついてきました。
　そこで、夫が親から相続した夫名義の土地を処分して、その売買代金を生活費に充てたいと思うのですが、夫不在のままでは売却することもできません。
　法的には何とかならないのでしょうか。
（ご回答）
　他人所有の不動産を当該他人に無断で処分することができないことは言うまでもありません。
　これは、夫名義の不動産を妻が処分するで場合であっても同様です。特に、本件の不動産は、夫が相続によって親から相続した土地ですので、夫の特有財産として、離婚をしても、夫に対する財産分与として妻の持ち分を請求できない性質のものです。
　このような夫所有の財産を妻が勝手に売却処分しても、夫が帰来後当該処分行為を追認しない限り、当該売買契約は無効になりますし、場合によっては、夫に無断で処分をした妻は、詐欺罪・私文書偽造罪などの罪に問われる可能性があります。
　そこで、本件のようなケースでは、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立てることを勧めます。
　不在者の財産管理人制度とは、本件のように蒸発して容易に帰来する見込みのない者の財産を適正に管理・保存することで、不在者の財産状況の維持を図ると共に、残留財産に利害関係を有する者を保護する制度です。
　不在者の財産管理人に選任された管理人は、不在者の財産の保存行為（例えば、不在者の債権を取り立てること、弁済期の到来し遅延損害金が発生する債務の支払いをすることなど）をすることの他、裁判所の許可の審判を得た上で、不在者の財産を売却処分することもできます。
　不在者の財産管理人の申立は不在者に対して債権を有する者など利害関係人が行うことができます。
　なお、本件のように申立人と不在者との間で利害関係が対立する可能性のある事案では家庭裁判所の方で弁護士などの適任者を適宜不在者の財産管理人に選任してもらう方がよいでしょう。
　本件のような場合では、夫は妻子に対し扶養義務があり毎月一定額の生活費を支払う具体的な義務があります。
　従って、妻は、「利害関係人」として、夫の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に不在者の財産管理人の選任を申し立てることができます。
　なお、家庭裁判所が、不動産の売却処分を許可するのは、当該財産について所有権を有する不在者の権利保護の要請もありますので、当該不動産を処分しなければならない特段の必要性と不動産の売却処分をしても不在者に不利とならない事情を主張する必要があると思われます。　本件のように、妻や子が経済的に困窮していて夫から生活費が支払われなければならない必要性が高く、他方、夫の生活費支払い義務を根拠に審判を経て夫の不動産の競売を申し立てるよりも任意売却をした方が不動産を高く処分できるため不在者である夫にとっても有利であると認められる場合には、家庭裁判所も、不動産の売却処分を許可するものと思われます。なお、この場合、当該不動産の時価を明らかにするため、不動産鑑定士の鑑定書や複数の仲介業者の見積書の提出を求められます。