賃借物件の所有者が変更した場合の賃借人の権利

（質問）私が借りている賃借物件が売却され所有者が変わってしまいました。私は、このままこの物件に住めるのでしょうか。また、敷金は誰に請求したらいいのでしょうか。

（答え）
１　売買による所有者の変更の場合
　売買により所有者が変更する場合にも、賃借権を新所有者へ対抗できる場合には、賃借人はその建物にそのまま住み続けることができます。
　賃借権を新所有者へ対抗できる場合とは、賃借権の登記をしている場合だけでなく、建物の賃貸借契約の場合には、現に建物に居住していることも含みますので、通常の場合は新所有者に対抗できます。建物所有目的で土地を借りている場合にも、判例上、借地上の建物を自分名義で登記していれば、新所有者に対抗できるとしています。
　このような場合、敷金返還義務も当然に新所有者に引き継がれるので、新所有者にも請求できます。
　但し、旧所有者のもとで家賃を滞納していた場合には、滞納家賃が敷金と精算（相殺）されてしまうので、敷金から滞納家賃分を差し引いた残額のみ新所有者に引き継がれます。また、敷金額が家賃と比して著しく高額な場合は、その名目如何にかかわらず賃貸借契約時に差入れた金銭は「敷金」ではなく「保証金」と見なされるので、この場合も新所有者には引き継がれません。
２　競売による所有者の変更の場合　競売により所有者が変更した場合には、たとえ建物を借りて居住していたり、借地上の建物の登記をしていても、賃貸借契約の締結前に、抵当権の設定登記がなされており、その抵当権の実行によって競売された場合には、賃借人は、新しい所有者に賃借権を対抗することはできません。したがって、敷金の引き継ぎもありません。
　競売による所有権の変更が為された場合、賃料を新しい所有者に支払うことで、６ヶ月間は当該建物に住み続けることができますが、新しい所有者と新たに賃貸借契約を結ばない限り、６ヶ月後に退去しなければなりません。

表現の自由の憲法上の意義

＜質問＞
　新聞やテレビなどで「報道の自由」「表現の自由」「知る権利」の重要性についてしばしば論じられています。
なぜこれらの権利は重要とされているのでしょうか。

＜回答＞
今回は、憲法における「表現の自由」について少し考えてみたいと思います。
　憲法２１条１項は「集会、結社及び言論、出版その他一切の表現の自由は、これを保障する。」と規定し、同条２項は「検閲は、これをしてはならない。通信の秘密は、これを侵してはならない。」と規定しております。
　そして、憲法上、上記の表現の自由は、他の人権に比べて特に重要な「優越的価値」があるとされています。
　それはなぜかと言いますと、表現の自由は、国民主権、つまり、民主主義の政治を実現する上で不可欠な権利だからです。民主主義とは、国民の間での自由な闊達な議論や自由な情報の流通なくしては実現されません。
例えば、時の政府や権力が自分に都合の悪い情報の流通を阻止するために有形無形の形を取って表現の自由を脅かしたとします。その結果として政府に都合のよい情報しか流通せず、都合の悪い情報が隠された状態では、選挙の時にどの政治家が良い政治家なのかの正しい判断をすることはできません。選挙の時だけでなく、政府の政治的判断に影響を与える「世論」の形成にも、表現の自由の保障は不可欠です。
　そのため、表現の自由は、憲法のどの人権や統治機構上の要請よりも重要な「優越的な価値」が認められているのです。
　そして、この表現の自由から導かれるもう一つの重要な人権として「知る権利」があります。
憲法上は「知る権利」についての明文の規定はありません。しかし、いくら表現の自由、つまり、情報発信の自由が保障されていても、政府にとって都合の悪い情報が隠されていては、健全な選挙は実現できませんし、国民の間での自由闊達な議論も行われません。そのため、表現の自由の保障の前提となる権利として、「知る権利｣も憲法２１条１項によって保障されていると解釈されています。
このように「知る権利」も「表現の自由」と並んで健全な民主主義を実現するために不可欠な前提となる重要な権利とされております。
近時、原発再稼働問題や消費税増税問題等において国民を割った議論が行われようとしております。
日本の未来を左右するこれらの重要な問題において「国民の正しい判断」がなされるためには「表現の自由」と「知る権利」という二つの権利は、いま十分に保障される必要があると言えます。
一部の者だけに隠された情報がなく、また、市民の声の発信が妨げられることがないよう、上記二つの重要な人権の意義について、今一度考えていただければと思います。

宅建業者の報酬請求権

１　質問

(1)不動産の仲介を依頼した依頼者が、宅建業者が紹介した者と直接契約をした場合に、宅建業者は依頼者に対して報酬請求できるのでしょうか。できるとしていかなる根拠に基づいてできるのでしょうか。

(2)また、依頼者が自ら若しくは他の宅建業者を通じて契約を結んでしまった場合に、依頼を受けた宅建業者が自己の仲介行為に対して報酬を請求できる場合はあるのでしょうか。

２　(1)宅建業者が紹介した者と依頼者が直接取引した場合

　不動産業者と依頼者が行う媒介契約は、

　①不動産業者の仲介に因り、

　②その紹介した者と依頼者が契約を締結したこと、

　を条件に報酬請求権が発生するもので、民法上の停止条件付きの報酬支払契約に該当します。

　従って、依頼者が手数料の支払いを免れるために不動産業者との媒介契約を解約し、その後直接取引をした場合には、故意に条件成就を妨げたことになりますので、民法１３０条により、条件が成就したとみなして報酬請求ができます。

　但し、業者の交渉が全くの失敗に終わっていたが、その後依頼者が直接交渉をしたことに因って直接契約がうまくいったという場合には、不動産業者の仲介と契約締結との間に因果関係が欠けるとして、報酬請求権が発生しない場合もあるでしょう。上記因果関係が欠けるか否かは、不動産業者が行っていた交渉の内容と依頼者が直接取引をした契約内容を比較して、両者に契約の本質的内容に大差がないかどうかを中心に、その他不動産業者が行った契約交渉の期間、依頼者が当該不動産業者を廃除した経緯、理由等を加味して判断することになります。

なお、不動産業者が依頼者と媒介契約を締結したが（宅建業法３４条の２で書面化が必要）、不動産業者の報酬請求権について、明確な取り決めが為されない場合があります。

　このような場合にも、商法５１２条を根拠に報酬請求権は発生しますが、この場合に報酬を訴訟で請求する場合には、必ずしも宅建業者の報酬の上限金額（４００万円超が３％等）がそのまま認められるわけではありません。これを上限として不動産業者の貢献度に応じた客観的相当額を裁判所が認定することになりますから、宅建業者の貢献度によっては思った以上に低い金額になる場合もあります。

３　(2)依頼者が自ら若しくは他の宅建業者を通じて契約締結をした場合

不動産媒介契約には、①依頼者が他の業者にも媒介を重ねて依頼できる一般媒介契約、②他の業者には媒介依頼を禁ずる専任媒介契約、③専任媒介契約には、更に依頼者が自分で取引相手を見つけて取引することを許さない特約を設けた専属専任媒介契約の３種類の契約があります。このうち②③の形態は、依頼者に対して厳格な説明義務があり、これを怠ると契約自体が無効になる可能性があります。

　　さて、質問の件ですが、②の専任媒介契約を締結した場合には、依頼者は他の業者へ依頼することはできず、他の業者が紹介した者と契約締結をしても、依頼者は専任媒介契約をした不動産業者に対して媒介契約上の報酬を別途支払わなければなりません。ただし、不動産業者が行っていた媒介行為の程度によっては報酬金額は減額される場合もあります。

　　また、③の専属専任媒介契約をした場合にも、自らが見つけた者とも契約締結できず、その者と契約締結しても媒介契約上の報酬を別途支払わなければなりません。

　　これらに対して①の一般媒介の場合は、依頼者が買主を自ら見つけて契約締結をすることは禁止されません。

もっとも、不動産業者の努力によって売買契約成立の一歩手前まで来ていたのに、売り主が第三者と直接取引してしまったという場合に、売主の行為は信義則に反するとして、前記の民法１３０条ないし民法６４８条３項に基づき報酬請求権の一部を支払うべきとした裁判例もあります。

増改築許可の裁判

（質問）

　現在借地上に木造住宅を建てて住んでおりますが、近時の耐震問題等で不安なので既存建物と同じ木造住宅として全面改築をしたいと思います。

　賃貸借契約書では、増改築は地主の承諾を要すると記載されておりますが、地主は、建物の改築に承諾してくれません。

　この場合、どのような手続きを取ったらよいのでしょうか。

（回答）

１　借地借家法の増改築許可の裁判

　　建物の増改築については、契約書上、建物の増改築禁止特約を結んでいる場合が通常です。

　従って、まずは地主の承諾を取り付ける努力をしてみるべきでしょう。それでも、承諾に応じない場合には、裁判所へ増改築の許可の裁判を求めることになります（借地借家法１７条２項）。

　　増改築許可の裁判の要件ですが、「土の通常の利用上相当であること」が要件となっています。

例えば、増改築によって建築基準法違反になる場合、近隣の日照権侵害が生ずる場合、土地を地中深く掘り下げる工事をする等土地の造成そのものに大規模な変化を加えてしまう場合には、「土の通常の利用上相当である」とは言えませんので、許可の裁判はおりません。また、近々借地権の存続期間が満了し（２年が一つの目安です）かつ更新拒絶の正当事由が認められる蓋然性が高い場合も許可の裁判は原則でません。

　　しかし、以上のような事情がなければ増改築の許可は下ります。

　　もっとも、建物増改築が為されると地主としても、将来の期間満了の際に更新拒絶の正当事由を具備することが難しくなる、期間満了の際に借地人から建物買取請求権（借地借家法上借地人は期間満了の際に地主に建物を時価で買い取るよう請求する権利があります）を行使されるという不利益を被ります。

そこで、増改築許可の裁判の際には、裁判所は、借地人に対し一定額の承諾料を地主に支払うよう命じ、その支払いを条件に増改築を許可するとの裁判を出す場合が殆どです。

この承諾料の相場ですが、全面改築の場合でも、更地価格の３パーセントが原則となっております。　事案によっては５パーセントまで増額することになっています。増額される場合としては、これまで住居用の建物であったのがアパート仕様の建物に変更する場合、建坪が大幅に増加する場合などです。

本件のように個人の自宅用の建物をこれまで通り自宅用の建物に改築する場合には更地価格の３％と考えてよいでしょう。

したがって、地主と増改築許可について裁判外で交渉する場合にも更地価格の３％というのが承諾料の目安になります。

なお、裁判所は、この他に、これまでの地代が近隣の地代相場に比べて特に低い場合には、承諾料の支払いのほかに、地代の改定も付随処分として行うこともあります。

本件でもこれまでの地代が相場より特に低い場合には地代が相場レベルまで上げられる可能性はあるでしょう。

２　借地条件変更の裁判との違い

　　上記の増改築許可の裁判ですが、これと似て異なる裁判に借地借家法１７条１項の「借地条件変更の裁判」というものがあります。

　　これは、賃貸借契約書において借地上の建物は「非堅固建物に限る」「木造家屋に限る」という建物の構造・規模等に関する制限（これを「借地条件」といいます）がある場合に、これを変更して「堅固建物」（例えば、鉄筋コンクリート造りの建物）に全面改築する場合に行う手続きです。

　　本件でも借地条件について契約書で「木造住宅に限る」とある場合に、鉄筋コンクリート造りの建物に全面改築したいという場合には、増改築許可の裁判ではなく、借地条件変更の裁判の手続きを取ることになります。

　　ただし、この借地条件変更の裁判は、増改築許可の裁判と異なり要件がだいぶ厳しくなり、また、承諾料も更地価格の１０％と高くなります。

　　借地条件変更の裁判については、次回以降にご説明致したいと思います。