マンション管理費の一部弁済と時効中断の範囲

＜質問＞　

私は、あるマンションの管理組合の理事長をしておりますが、ある区分所有者の方で管理費を４年１１ヶ月間滞納している方がいます。管理費の時効期間である５年の経過を間近にして、強く督促したところ、その方は1ヶ月分だけ支払って来ました。

債務の一部弁済も時効の中断事由にあたると聞いておりますので、もうしばらく訴訟の提起を見合わせたいと思っております。

時効の点は大丈夫でしょうか。

＜回答＞

　本件で問題となっているマンションの管理費は、民法１６９条所定の定期給付債権に該当することから５年の時効期間に服します（最高裁判所平成１６年４月２３日判決）。

　ところで、マンションの管理費のように毎月定期的に発生する債務に関して、その１ヶ月分のみが支払われた場合において、債務の一部弁済として滞納期間全体（本件では４年１１ヶ月分）の債務について時効中断の効力が及ぶのか、それとも個々の債務は別個独立の債務であることから残りの滞納期間の債務には時効中断の効力は及ばないと考えるのかが問題となります。

　この点、医師会に入会後規約に基づき毎月定期的に発生する医師会会費の時効が問題となったというマンション管理費の滞納と類似する事案において、判例（大審院昭和１６年２月２８日判決）は、一年のうち４月分・５月分の会費を支払ったとしてもそのために同年度の他の未払会費の支払義務があることをも承認したものとは認定出来ない、として残りの滞納期間の債務には時効中断の効力が及ばない立場を明らかにしております。

　したがって、本件においても、1ヶ月分の管理費が支払われたからと言って、他の滞納期間の債務を承認したことにはならないと考えられます。

　そのため、本件において時効の成立を防ぐためには、①残りの滞納期間の債務について５年の時効期間が経過する前に訴訟を提起する（５年が経過する前に取りあえず内容証明郵便を送付して6ヶ月以内に提訴する場合も含む）、②残りの滞納期間の債務について滞納債務の総額と滞納期間を明示の上債務者がこれを承認する旨の債務承認書を債務者から取得する、或いは、③残りの滞納期間と滞納債務の総額を明示の上これを分割弁済する旨の分割弁済書を債務者から取得する、という方法によって時効中断の措置を取っておく必要があります。

　なお、②③について、しばしば口頭での遣り取りだけで済まされがちですが、口頭の遣り取りだけでは後に立証することが困難となりますので、書面の取り交わしは必須と言えます。

また、③の場合には、「期限の利益喪失約款」を付する場合がありますが、この場合には、「相手方の○回分の滞納により当然に期限の利益を喪失する」と記載されている場合には、相手方の○回分の滞納により期限の利益を喪失した時から５年間で、債務承認をした全体の残債務について時効になります。　

借地の無断転貸に関する法律相談

＜質問＞

　私（以下「A」）は、ある借地に私名義の建物を建てて、以後十数年にわたり呉服店を営んで来ました。その後、数年前に、税金対策のため、個人で営業をしていた呉服店を株式会社（以下「B社」）に組織変更し、建物の名義も会社名義にしました。なお、会社の株式は８０％を私が出資し、残りの２０％の株式は妻と子の名義にしました。３名の会社役員については、私が代表取締役になり、妻と弟に名義だけを借りることにしました。

　そうしたところ、先日、地主から内容証明郵便が届き、建物の名義が個人から会社に代わっていることから、借地権の無断譲渡にあたるという理由で、借地契約の解除と土地の明け渡を求められました。

　このような場合、借地権の無断譲渡に当たってしまうのでしょうか。

＜回答＞

１　第三者に無断で借地権を譲渡することは借地契約の解除事由（民法６１２条２項）とされております。

　したがって、借地権を譲渡するには事前に地主の承諾を得なければなりません。地主の承諾を得ることが困難な場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可の審判を申し立て、裁判所の許可を得てから譲渡することになります（借地借家法１９条）。

２　本件のように、借地上の建物所有権の名義を個人から法人に変更（譲渡）した場合には、これに伴い借地権も当然に譲渡したと見なされると言う法理がありますので、これにより本件の借地権も法人に譲渡したものと見なされます。

　そうすると本件のような事案では、借地権の無断譲渡があったものとして、地主に借地契約の解除権が発生するようにも思えます。

３　しかし、最高裁昭和２８年９月２５日判決（民集７・９・９７９）は、建物の無断転貸の事例で、「賃借人が賃貸人の承諾なく、第三者をして建物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、賃貸人の解除権は発生しない」旨判示しております。　

そして、上記判例を受けて、最高裁昭和３８年１０月１５日判決（民集１７・９・１２０２）は、借地上にあった僧侶個人名義の建物所有権が宗教法人の名義へ地主に無断で変更されたという事案で、「借地の利用関係に実質的な変化はない」という理由で、背信行為なしとして地主の解除権を否定しております。

４　本件においては、①B社の代表取締役が元借地人のAであり、他の取締役もAの親族であること、②B社の株主も８０％がAであり、残りの２０％もAの家族であること、③B社の営業内容もAが長年行っていた呉服店であることからすれば、呉服店を法人化した後も当該借地の利用形態に実質的な変化はなかったものと考えられます。

したがって、本件のような事案では地主の解除権は否定されるものと考えられます。

最高裁昭和４３年９月１７日判決（判時５３６・５０）も、本件と類似の事案において「借地人と地主との信頼関係を破壊するような背信行為とは言えない」という理由で、地主の解除権を否定しております。

商人間の売買には買主の検査義務があります

＜質問＞

(1)　当社は、X社から当社製品の原材料なる輸入小麦粉５０００袋を仕入れましたが、年末の拡大生産のために、仕入れた原材料の数量検査をすることなく、３か月間放置してしまいました。年が明けて生産も落ち着いてきたところで、仕入れた原材料の数量を検査したところ、４５００袋しかなく、５００袋足りない状態でした。

　そこで、X社に５００袋足りない旨を通知しましたが、X社は納品時には間違いなく５０００袋納品したはずだ、納品時に数量を確認しなかった当社に非があるとして取り合ってもらえません。

５００袋の不足があることを証明できれば不足分の引き渡し請求はできるのでしょうか。

(2)　(1)の事例で、納品時にきちんと棚卸検査をし、仕入品の数量は正しかったのですが、納品時から約１０か月後に食料品の安全性の検査を受けたところ、仕入れた小麦粉には基準値を超える残留農薬が含まれており、商品として使い物にならないことが分かりました。

このような場合、瑕疵担保責任を理由にした売買契約の解除はできるでしょうか。

＜回答＞

(1)　質問(1)の回答

商法第526条１項では、商人間の売買契約に関して、買主が目的物を受取った時は、遅滞なくこれを検査し、目的物に瑕疵又は数量不足があることを発見した時は直ちに売主に対してその通知をしなければならず、買主がこの検査・通知義務を怠ったときは、目的物の瑕疵あるいは数量不足による損害賠償請求、代金減額請求あるいは契約解除ができなくなると定められています。

　本問の場合、会社間、すなわち商人間の売買契約ですので、商法第526条１項の適用があります。

したがって、買主には納品後遅滞なく商品の数量を検査する義務がありますので、本問のように納品時から３か月も商品の数量の検査を怠っていた場合には、たとえ５００袋の不足を証明できたとしても、商法第526条１項により、不足分の請求はできなくなります。

もっとも、商法第526条2項は、目的物に瑕疵又は数量不足があることについて売主に悪意があった場合（知っていた場合）には、１項の適用はないと規定されております。

したがって、５００袋の不足があることを売主が知って納品したことを証明できる場合には、売主に不足分の引き渡し請求をすることができます。

(2)　質問(2)の回答

商法第526条１項では、目的物に直ちに発見できない瑕疵（隠れた瑕疵）がある時でも、買主は目的物の引き渡し時から６ヶ月以内に瑕疵を発見して売主に瑕疵担保責任の請求をしないと瑕疵担保責任の請求はできなくなる旨を定めています。

したがって、本問の場合には納品時から１０ヶ月が経過しておりますので、買主は瑕疵担保責任による契約解除はできません。ただし、売主において目的物に瑕疵があることを知って納品したことを証明できれば、商法第526条２項により、瑕疵担保責任による契約解除はできます。

このように商人間の売買契約においては、取引の迅速性が特に重視されており、買主側の検査義務、瑕疵担保責任の行使期間の制限などが商法で定められています。

買主側としては、このような商法５２６条１項の規定を念頭に売買契約を締結しなければなりません。商法５２６条１項の規定は任意規定です。売買契約書において事前に「本件契約においては商法５２６条１項を適用しない」との条項を設ければ適用を排除できますので、検討されることをお勧めします。

無催告解除特約による解除

＜質問＞

　賃貸借契約書に「1ヶ月分の家賃の滞納があった場合には、賃貸人は直ちに契約を解除することができる」（無催告解除特約）或いは「１ヶ月分の家賃の滞納があった場合には、当然に契約が解除される」（失権約款）がある場合に、このような規定に基づいて、賃借人の1ヶ月分の家賃の滞納を理由に賃貸人が契約を解除することは可能でしょうか。

＜回答＞

１　賃貸借契約解除の要件と手続き

一般に、契約を解除するには、相手方に債務の履行を催告し、その催告期間内に債務の履行がない場合に解除できるのが原則です。具体的には、配達証明付内容証明郵便などで「本書面到達後、５日以内に滞納賃料○○円を支払って下さい。万一、支払いがなければ上記催告期間の経過をもって、本契約を当然に解除します。」と通知するのが一般的です。

また、賃貸借契約のように継続的な法律関係を前提とする場合、契約の解除をするには、単に軽微な契約違反があるというだけでは足りず、当事者間の信頼関係が破壊していると見られる客観的な事情が必要（信頼関係破壊の法理）とされています。具体的には、１～２ヶ月分の賃料の滞納があったというだけでは足りず、３ヶ月分以上の賃料の滞納が必要と考えられ、また、一度はその支払いを催告しても支払いが全くなされないという事情が必要でしょう。

２　無催告解除特約

　ご質問の無催告解除特約は、上記の原則に対して、賃借人に対し、一定期間内に債務を履行するよう催告する手続きを要せずに、直ちに契約を解除することができるという特約です。失権約款との違いは、催告は不要でも解除通知は必要になりますので、解除通知が賃借人に到達するまでは賃貸借契約は終了しません。

　このような無催告解除特約の有効性に関して、判例は、前記の信頼関係破壊の法理を準用して当然に有効とはせず、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効としております（最判昭和４３年１１月２１、民集２２・１２・２７４１）。したがって、例えば、１ヶ月の滞納で無催告解除が出来るとされている場合でも３ヶ月分以上の家賃の滞納がある場合、又は、１ヶ月～２ヶ月の滞納を頻繁に繰り返しており、賃貸人からもそれなりの解除に向けた警告が発せられている場合に無催告解除が有効になると考えられます。

３　失権約款

　上記の無催告解除特約をさらに推し進めて、一定の解除事由の発生をもって解除通知さえ要せず当然に契約が終了するというのが失権約款です。

　この失権約款の有効性に関して、判例は、上記の無催告解除特約よりも更に要件を厳しくして「当事者間の信頼関係が賃貸借契約の当然解除を相当するまで破壊された場合にのみ有効」としております（最判昭和５１年１２月１７日民集３０・１１・１０３６）。

　したがって、失権約款が認められるのは、例えば、１ヶ月分の賃料の滞納があるだけでは足りず、例えば、賃料の滞納が半年～１年とある程度長期に渡るなどの場合に限られます。

そのため、賃貸人としては、失権約款は、あくまでも、賃借人に対し「家賃を1ヶ月でも滞納すると当然に解除されるかもしれない」という心理的効果を与えるための条項として理解し、実際に契約を解除する場合には、通常通り、家賃の支払いを最低一度は催告して、それでも支払いがない場合に解除通知を出すという手続きを踏んだ方が無難だと考えられます。