定期借家権

１　はじめに

　既に存知の方も多いとは思いますが、平成11年12月、「良好な賃貸住宅等の供給の促進」を目的とし、借地借家法が一部改正され（平成12年3月1日施行）、新たに「定期借家権」という制度が成立しました。

　従来は、一度建物を賃貸すると、家主は、借地借家法上の「正当事由」がないと更新拒絶ができないとされ、また、その「正当事由」の認定も多くのケースで立退料が必要であるなど大変な厳格な要件であった為、建物を貸すことをためらわれる家主が多くおりました。

　特に、「期限を限定してその期間だけ貸した後は無条件で建物を返してもらいたい」という家主にとって、従来の借地借家法はいくぶん借家人保護に厚すぎたた面があったため、使い勝手の悪い法律になっていたと言えます。

　今回の改正法は、「賃貸期間の経過後は無条件で建物を返してもらいたい」という家主でも、ためらうことなく建物を貸し出すことができ、結果的に、「良好な賃貸住宅等の供給が促進」されることを期待して制定された法律です。

　ただし、借家人にとっては、更新ができない、途中解約が制限されるというデメリットもありますから、借家人側の仲介をするときは、このれらの点についての十分な説明が必要です。

　そこで、今回は、今後ますます利用されるであろう定期借家契約について、不動産業者として最低限押さえておくべきことをご説明したいと思います。

２　定期借家契約の形式と手続き

　　定期借家契約では、借主保護の要請から以下の3つの手続きをふむをことを貸主に義務付けています。これらの手続きを一部でも怠ると更新可能な通常の借家契約となったり（後記①②）、直ちには契約終了が認められなかったり（後記③）するので注意が必要になります。

①書面によって契約をかわすこと

　　定期借家契約では、契約時に「公正証書等の書面」によって契約をすることが必要です。

　　この契約書には、「期間の満了とともに契約が終了し、更新をしないこと」を明記する必要があります。

　なお、契約書の形式ですが、「公正証書」というのは例示にすぎませんので、通常の契約書を交わすだけでもかまいません。

　ただし、強制執行受諾文言付き公正証書によることで、将来賃借人が賃料を滞納した場合、裁判をして判決を得ずに滞納賃料に対して強制執行の手続きをとることができます。ただ、この場合にも、賃貸借契約を解除して明渡しを求めるときは、判決等を得なければなりません。

②定期借家権の内容について書面を交付して説明すること

  貸主は、契約締結前に「本賃貸借契約では期間の満了をとともに契約が終了し、更新ができないこと」を書面をもって、説明しなければなりません。このような書面の交付による説明を怠った場合も、更新可能な通常の借家契約になります。

　なお、上記説明をしたことを証拠に残しておく為に、説明後、借主から説明を受けたことの署名・捺印を得ておくべきでしょう。

③定期借家契約の終了時の通知

　期間が満了すれば、それだけで契約が終了するわけではありません。貸主は、期間満了前の6ヶ月前から1年前の間に、「○月○日で期間満了につき本賃貸借契約は終了し、更新はできない」旨を改めて通知しておかなければなりません。

　   万一、契約終了6ヶ月前の通知を忘れた場合は、通知を出したときから6ヶ月経過後が契約終了時になります。

　なお、契約期間が1年未満の借家契約については、上記のような通知は不要です。

３　定期借家契約の効用（主に家主の観点から）

　①契約終了時期の予測可能性

　貸主にとっては、契約終了時がはっきりしているわけですから、契約終了後の借家の利用を予測して行動できます。

　例えば、転勤の間だけ家を貸したい、留学の間だけ家を貸したい、3年後に建物を取り壊す予定だから３年間だけ家を貸したいと言う場合です。

　   また、商業地の事業用のテナントの場合などには、10年間だけ貸すことを前提に権利金の額を決めることができるなど、利用期間にあわせた権利金の設定が可能になります。

 ②  長期の定期借家契約も可能

　定期借家契約は、民法上の契約期間の上限である20年を超える契約期間でも、もちろん設定可能です（借地借家法29条２項）。今回改正された定期借家権は短期の借家契約だけに限られていませんので、契約期間は自由に設定することができます。

 ③  賃料改定の特約

　通常の借地借家契約では、賃料増減額請求権が認められておりますので、例え賃料の改定の条項を設けていたとしても、借家人から上記賃料増減額請求権を行使されれば、調停や裁判を経て賃料を減額されるおそれがありました。

　しかし、定期借家契約では、賃料の改定の特約を設けたけた場合、この特約を優先させることとし、賃料増減額請求権を認めないことにしました。　従って、家主も借家人も、従来の取決めに沿って賃料の改定を行えるようになりました。ただし、これらの特約は、一度決めた以上拘束力を持ちますので、家主にも不利に働く可能性はあります。特に長期の定期借家契約の場合には、将来の地価高騰やインフレなども十分予測して慎重に決めなければなりません。

　もっとも、高ければそれでいいと言うわけではなく、著しく高すぎる法外な賃料改定の特約は、消費者保護法や公序良俗違反、事情変更の法理等でその特約自体が無効とされる恐れがありますので、賃料の増額幅もある程度合理的な範囲内にしなければなりません。

４   その他留意事項

 ①  借家人からの中途解約権

　定期借家契約では、家主からも借主からも解約権を認めないのが原則です。従って、途中解約ができない以上、残存期間の賃料については、使用しても使用しなくても支払わなければなりません。

　しかし、借主保護の観点から、「床面積が２００平方メートル未満の居住用建物の借家契約」においては、「転勤・療養・親族の介護そのたやむを得ない理由があって、借主が生活の本拠として使用することが困難となった場合」には、借主からの解約権が認められます。

　床面積２００以上の建物や事業用の借家契約の場合には、途中解約権が認められませんので注意が必要です。中途解約権を留保したい場合は、契約書にその旨明記しておかなければなりません。

 ②  定期借家契約終了後の再契約の場合

　定期借家契約終了後に再び定期借家契約を締結しなければならない場合は、また初めから定期借家契約を締結しなおさなければならず、改めて前記２の①②の手続きを踏まなければなりません。また、定期借家契約には「合意による更新」という概念もありません。

　    一度定期借家契約を締結しているからといって、上記手続きを怠ると、通常の更新可能な借家契約になってしまいますので注意が必要です。

 ③通常の借家契約から定期借家契約への切り替えの可否

  　  本改正法施工後、「当分の間」は、通常の借家契約から定期借家契約への切り替えはできないことになっています。これは、借家人保護のための規定です。但し、例外的に、事業用借家契約については、借家人保護の観点は不要ですので、定期借家契約への切り替えも可能です。

　　　「当分の間」とは、条文では明確に何年とは指定しておりませんが、国民一般の間に定期借家権制度が浸透するまでと考えられています。いずれ、この点についての政令ないし附則が出るでしょう。

④定期借地権との違い

　以上、定期借家権について説明しましたが、定期借地権については、定期借家権の取り扱いとは必ずしも同じではありませんので注意して下さい。定期借地権については、定期借地権についての条文（借地借家法２２条から２５条）や参考書を参照してください。

賃料減額請求権と契約解除

　賃貸借契約の更新を重ねるうちに、当初の賃料が、ある時点の相場からすると必ずしも相当ではないという場合があります。（当初の賃料が安いという場合はあまりないかと思いますが）賃借人が賃貸人に対し、「当初定めた賃料は現在では高すぎる。値下げをして欲しい。」という要求をするものの、これに賃貸人が応じないということで、「賃料の額」自体が紛争となるケースが昨今増えているようです。

　賃借人が賃料の減額を希望するが賃貸人はこれに応じないという場合、最終的には、裁判により「相当な金額」を確定しなければなりません。

１　借地借家法第32条（借賃増減請求権）

　借地借家法第32条によると、

　賃借人から賃料減額請求を受けた賃貸人は、賃貸人が相当と思う金額を請求できる。賃借人は裁判確定までその額を支払わなければならない。

ということになります。要するに、裁判が確定するまでは、賃貸人主導で賃料の相当性を判断できるということです。

２　賃料未払と契約解除

　では賃借人が賃貸人の請求に関わらず、賃借人が相当と思う金額を支払ってきた場合（これは、賃借人が勝手に賃料の一部を支払わないというもので、債務不履行にあたります）、賃貸人は債務不履行を理由に賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。

　この点につき、判例は、解除を肯定するものと、否定するものがあり、裁判になった場合にどのように判断されるかは個々のケースによると言わざるを得ません。しかし、裁判所の考え方につき大まかに申しますと、直ちに契約解除を認めるのではなく、未払の額（差額）が著しく、賃借人に解除されても已むを得ないような事由がある場合に解除を認めているようです。　

解除否定例

　東京地方裁判所平成９年10月29日判決は、

①平成８年７月以降は賃借人が401,710円に減額して支払い続けた

②裁判所は平成８年７月以降の相当賃料として､412,000円と認定した

という事例で、賃貸人の解除を否定しました。当該裁判所が解除を否定した理由としては諸々の事情があると思われますが、賃借人が支払った賃料と相当賃料との差額がわずか2.5%程度であったこと、不足分の合計（判決言渡時までの合計）が相当賃料の３分の１にも満たないものであったということが一つのポイントであったと思います。

解除肯定例

　東京地方裁判所平成６年10月20日判決は

①平成５年２月までは173万円（坪38,000円）

②平成５年３月以降　

　　賃貸人の要求は坪35,000円　賃借人の支払は坪15,000円

③平成６年１月以降　

　　賃貸人の要求は坪35,000円　賃借人の支払は坪10,000円

④（共益費は従前は4,000円であったところ）

　平成５年３月以降　

　　賃貸人の要求は4,200円　賃借人の支払は3,500円

⑤平成６年２月までに滞納賃料及び滞納共益費が1,169万円となった

という事例で、賃貸人の解除を肯定しました。賃借人が支払った賃料が賃貸人の請求額（裁判所は、賃貸人の請求した金額である坪35,000円が本件では「相当賃料」であると考えているようです）に比べて著しく低額で、かつ、滞納賃料及び滞納共益費の合計も10,000,000円を超えるものであったということが解除を認めた大きな理由と思われます。なお、本裁判所は、共益費については、新たな合意が成立するまでは、賃貸人及び賃借人双方が、従前の共益費に拘束されると判断したことを付け加えます。

借家の更新料について

　借家契約の中で「更新料」について規定していることが多いと思いますが、更新料を巡る問題も少なからず見られます。そこで、よく問題となりうると思われる２，３の点について以下ではご説明致します。

１　更新料の性質について

　借家の場合の更新料について、借家は借地と異なり短期間であると言う理由から、更新料の経済的合理性自体を否定する考えもあります。しかし、現在では、更新料の経済的合理性自体は肯定する考えが主流と言えます。ただ、肯定する場合でも、その根拠は様々で、①更新承諾料説（異議権放棄対価説）②差額家賃前払説③家賃前払プラス安心料説などに分かれます。

２　法定更新への適用について

　借家契約の更新料の約定は、借家契約がいわゆる法定更新された場合にも、適用されるのでしょうか。裁判例としては、肯定したもの（例えば、東京地方裁判所平成９年６月５日判決）と否定したもの（例えば、東京地方裁判所平成９年１月28日判決）の両方が見受けられますが、肯定したものがやや多いかと思います。しかし、肯定する場合でも、更新料の定めが「合理的範囲を超える場合」は、超える部分については無効とされるでしょう。

　このように、裁判例は、まちまちですので、どのような場合が肯定され、どのような場合が否定されるか、明確な基準は立てにくいのが現状です。しかし、裁判所としては、賃料の金額、賃貸の期間、更新料の金額、更新をめぐる貸主及び借主間の交渉の経緯等諸々の事情を考慮して、当該法定更新につき更新料の約定を適用することが合理的か否かを判断していると思います。

３　更新料の未払を理由とする解除の有効性について

　更新料の合意があるのにかかわらず、借主が更新料を支払わなかった場合、貸主は解除ができるのでしょうか。この点についても裁判例は、肯定したものと、否定したものとに分かれます。

　肯定する裁判例は、

①更新料の支払の約束は賃貸借契約の内容そのものではないが、密接な関係にある

②したがって、更新料の不払の場合、賃料の不払いと同様に、信頼関係を破壊しないという特段の事情がない限り、解除原因となる

と考えるようです（東京地方裁判所昭和57年10月20日判決、最高裁判所昭和59年４月20日判決など）

　これに対し、否定した裁判例としては、

①更新料の支払いの約束は賃貸借契約の内容そのものではない

②更新料は、異議権の放棄の対価（前述の更新料の性質①）にすぎないから、賃貸借契約の債務不履行にあたらない

③不払いには金銭債務の執行をすれば足りる

としたものがあります（東京地方裁判所昭和50年９月27日判決）。

　この点も裁判例はまちまちですので、更新料の不払いが解除の理由になるか否かは、ケースによるとしか言えないのが現状です。

借地権譲渡・借地条件変更・増改築の方法とその承諾料 

１　借地権譲渡の方法

　借地権を譲渡したり、転貸するには、事前に地主の承諾を得なければなりません。なぜなら、民法６１２条で貸主に無断で賃借権を譲渡・転貸した場合は賃貸借契約を解除できると規定されているからです。但し、判例では、借地権を無断で譲渡・転貸することによって地主との信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情のある場合は、賃貸借契約を解除はできないとしています。なお、借地上の建物を譲渡すると借地権も譲渡したものとみなされますので、この場合も地主の承諾が必要です。

　このように、借地権の譲渡を考えている場合には事前に地主の承諾を得なくてはならないのですが、①借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合で、②第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、借地権者は裁判所に承諾に代わる許可の裁判を求めることができます（借地借家法１９条）。

　借地権の譲受人が資力に問題があって地代を支払えない人の場合や暴力団員などであれば、借地権譲渡によって地主に不利となるおそれがある場合と言えるでしょうが、そのような事情のない場合、裁判所の借地非訟事件手続によって承諾に代わる許可の裁判を得ることが可能です。借地非訟事件の手続は、借地の所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所（合意のある場合）に書面をもって申し立てます。裁判所は、鑑定委員に鑑定意見を提出させるなどの審理をし、許可を与えるかどうかを判断します。その際、譲渡する借地人に財産上の給付（いわゆる名義書換料の支払）を命じることがあります。

　この名義書換料の相場ですが、借地権価格の１０パーセント程度となっています。

　なお、この他に、地主から当該借地をで買い取ってしまうという手段も考えられます。これには、地主と土地の売買契約を結ばなければならないので、地主の合意を得なければできません。しかし、前記の借地非訟手続きでは少なからず地主と対立してしまいますので、今後の地主との煩わしい関係（地代の値上げ要求や更新時の更新拒絶の問題）を清算したいという場合には、借地非訟手続きよりもむしろこの方法がお勧めです。また、借地非訟手続きでは、地主から建物を相当の対価（建物価格＋借地権価格－譲渡承諾料相当額）をもって買い取ることを請求されるリスクもあります。これは「介入権」といい、この介入権を行使されると、借地人はこれを拒むことができないのです。

　以上が借地の場合ですが、借家の場合には、承諾に代わる許可の裁判という制度はありません。従って、飲食店を居抜きで売ろうという場合は原則として貸主の承諾を得なければなりません。

　但し、借家権を無断で譲渡しても、大家との信頼関係を破壊していないと判断される場合には大家の契約解除は無効となります。しかし、借家の場合、借主の建物の使い方が人によって異なるなど借主の個性が大切ですから、無断で譲渡した以上は信頼関係を破壊していると判断されてしまうおそれが高いでしょう。

２　借地条件変更の方法

　借地借家法施行前（平成４年８月１日）に設定された土地賃貸借契約では、借地条件として「非堅固建物所有目的」を掲げているものがあります。これは、土地の上に木造家屋といった非堅固建物を建設することは許可するが、鉄筋コンクリート造等の堅固建物を建設することは許可しないという内容の借地条件です。これに反して無断で堅固建物を建てると契約違反となり賃貸借契約を解除されることがあります。しかし、時の経過と共に木造建物は老朽化しますし、次に建物を建替えるときは、付近の建物にあわせて鉄筋造の堅固なビルにしたいという借地権者もいることでしょう。

　このような場合、まずは地主と協議して、借地条件の変更の承諾を得なければなりません。この際相当の承諾料を払わなければならないでしょう。

　しかし、それでも地主との協議がつかない場合は、裁判所へ借地条件変更の許可の裁判を求めることができます（借地借家法１７条１項）。なお、旧法では、この借地条件変更の許可の裁判ができる対象が、非堅固建物所有目的から堅固建物所有目的に限られていましたが、新法では、「建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合」に対象を拡張しています。もっとも、実際に問題になるケースは非堅固建物から堅固建物への変更が多いようです。

　裁判所は、法令の規制の変更（新たに防火地域に指定された等）や近隣の土地の利用状況の変化（付近の土地上の建物では商業化に伴いほとんどが鉄筋の建物・高層のビルになっている）等のいわゆる「事情の変更」がある場合には、借地条件変更の許可の裁判をすることができます。

　但し、この借地条件変更の裁判の場合は、借地権譲渡の裁判と異なり、借地権の存続期間の延長を命ずる処分（通常は３０年程度）がなされるなど（これは建物を保護する目的でなされます）、地主に対して不利な処分を伴いますので、前記借地権譲渡の許可の裁判と異なり、簡単にはでません。例えば、単に、家族が増えたからとか商業替えのための建て替えといった借地人の個人的事情だけでは、許可の裁判はでないのです。

　そして、許可の裁判がでる場合にも、裁判所は大抵の場合借地人に相当の承諾料の支払を命じます。その承諾料の相場は更地価格の１０パーセント前後となっています。この更地価格の１０パーセントというのは、前記の地主との事前交渉の際にも一つの目安となるでしょう。

３　建物増改築の方法

　建物の増改築についても、契約書上、建物の増改築禁止特約を結んでいる場合が通常です。

　従って、まずは地主の承諾を取り付ける努力をしてみるべきでしょう。それでも、承諾に応じない場合には、裁判所へ増改築の許可の裁判を求めることになります（借地借家法１７条２項）。

　増改築許可の裁判の要件ですが、「土の通常の利用上相当であること」が要件となっていますので、例えば、増改築によって建築基準法違反になる場合、近隣の日照権侵害が生ずる場合、土地を地中深く掘り下げる工事をする等土地の造成そのものに大規模な変化を加えてしまう場合には、許可の裁判はおりません。また、近々借地権の存続期間が満了し（２年が一つの目安です）かつ更新拒絶の正当事由が認められる蓋然性が高い場合も許可の裁判は原則でません。

　この増改築許可の裁判も、承諾料の支払が命ぜられるのが殆どですが、その相場は更地価格の３パーセントから５パーセントとなっています。