少額訴訟制度の利用法

１　少額訴訟制度の概要

(1)　近時、裁判の簡易・迅速化の要請がさけばれております。

　　 このような要請は、裁判を提起して時間をかけてまで回収すると、費用倒れになってしまうような請求額が比較的少額な事件においては、特にあてはまると思います。

　また、弁護士に依頼することなく、当事者本人でも訴訟を提起できるよう手続きの簡易さが必要な場合もあると思われます。

　そこで、今回は、裁判手続きの一種として、裁判の慎重さよりも簡易迅速さを重視し、また、当事者本人でも裁判を行えるよう簡易裁判所が種々の工夫をしている少額訴訟制度をご説明したいと思います。

(2)  少額訴訟は、原則として１回の期日で審理を終え、直ちに判決の言渡しがなされるという簡易・迅速な裁判手続きの一種です。

　従って、逆に、争点が多い事件、立証が難しい事件、複雑な事件を審理するのに少額訴訟は向いておりません。

　   少額訴訟に適した事件としては、契約書等の証拠書類が揃っている貸金返還請求訴訟、滞納家賃の支払請求訴訟、敷金返還請求訴訟等であるといえます。

２　少額訴訟制度の手続・要件

(1)  少額訴訟における請求金額は金60万円以下でなければなりません。

     平成16年4月1日からこれまでの請求金額30万円以下という要件が上記60万円以下という要件に引き上げられました。 

     なお、ここにいう請求額とは遅延損害金を含まない元本金額を言います。

(2)　当事者は、原則として、第１回の期日までにすべての主張や証拠を裁判所に提出しなければなりません。また、証拠調べは、期日にすぐに取り調べることのできる証拠に限ってすることができます。

  従って、当事者は、裁判期日までにきちんと契約書や領収書などの証　　拠書類や証人などの準備を整えていなければなりません。

(3)　被告が少額訴訟での裁判に同意しない場合には、通常訴訟に移行します。

  また、被告が判決に異議を申立てたときも通常訴訟に移行します。

　前記のように、この訴訟は原則１回の裁判で審理を終えますから、きちんとした反論をしたいが準備が整わないといった被告の立場では、第１回の裁判期日で通常訴訟への移行を主張するべきでしょう。

(4)  裁判所は、被告の支払能力・資力等を考慮して、一括払いではなく分割払いの支払を命ずる判決を言い渡すことができます。原告は、この分割払いの判決に対する異議は申立てられません。

(5)　少額訴訟の訴訟費用は、訴状に貼る若干の印紙代（請求額30万円の訴訟でも3,000円）と若干の郵便金手代がかかるのみです。

　　従って、訴訟の提起自体は、低額の費用ですることが可能です。

３少額訴訟に必要な準備

(1)　少額訴訟といっても、訴状の提出や証拠書類の収集・提出は、当事者本人の責任で行う必要があります。その意味では通常の訴訟とは異なるものではありません。

  それも、原則１回の審理で終る裁判期日までに全ての証拠書類を整理して提出しなければなりませんので、周到な準備が必要なことは言うまでもありません。

(2)　例えば、賃貸人が賃借人に対し滞納家賃３０万円の支払を求めて訴訟を提起する場合には、①賃料が月額何円であったか、②賃料の支払日は毎月いつになっていたか、③賃借人は何月分から何月分までの家賃を滞納しているのかを訴状において特定して主張しなければなりません。 

　　また、①②の主張を立証するために賃貸借契約書が必要です。

  これに対し、③の家賃滞納の事実については、むしろ賃借人の方が賃料を弁済したという事実を領収書等によって立証する責任がありますので、賃貸人側が賃借人の滞納の事実を積極的に証明する必要はありません。

(3)　また、賃借人からの敷金返還請求訴訟では、原状回復費用の敷金からの控除をめぐって紛争になるケースが多くあります。

　　このような原状回復費用の控除の主張については、賃貸人側が主張・立証する責任があります。

　　従って、賃貸人は、まず、原状回復工事・費用の明細書、領収書等を提出するなどして、原状回復費用の金額を立証しなければなりません。

また、住居用の賃貸アパートの場合には、たとえ賃貸借契約書に「原状回復費用を賃借人の負担とする」旨の条項があったとしても、原状回復費用を賃借人に負担させることができるのは「賃借人の故意・過失による毀損」の場合でなければなりません。

部屋の損耗・毀損状況が通常の使用により生ずるような自然損耗による場合には、いままでに支払われてきた賃料の中で賃貸人側が負担すべきものとされます（詳しくは、本稿第２回及び第１８回の原稿を参照して下さい）。

そこで、部屋の毀損状況が通常の使用によるものではなく、「賃借人側の故意・過失」によることを立証するために、退去時の部屋の状況を写した写真を提出するなどして立証する必要があります。

(4)  次に、訴状の書き方ですが、貸金返還請求訴訟や滞納家賃の支払請求訴訟などの場合には、訴状の定型書式が簡易裁判所に置いてありますので、これを利用すると良いでしょう。

　また、訴状の書き方や提出が必要な証拠書類などについても、簡易裁判所の書記官が指導してくれますので、事前に簡易裁判所に赴き相談すると良いでしょう。

　もっとも、裁判所書記官は、公正な第三者的な立場での指導にとどまりますので、訴訟に勝つための方策の相談については、弁護士に相談されるのがいいでしょう。

賃貸アパートにおけるペット飼育の法律問題

（質問）

１　賃借人が賃貸人に無断で犬を３匹も飼っています。しつけも悪く、アパートの内外で糞尿の汚れもひどく、夜鳴きもうるさいなど同じアパートの人たちからも苦情が来ています。

賃貸借契約書には「賃借人は、猛獣、爬虫類、犬、猫等の動物を飼育してはならない」との条項があります。

このような場合賃貸借契約を解除することができるでしょうか。

２　また、上記のような条項がない場合にも賃貸借契約を解除することができるでしょうか。

（回答）

１　質問１について

  (1)　ペット飼育禁止特約の有効性

裁判例はこのようなペット飼育禁止特約の有効性を認めております。　確かに、個人の空間で他人に迷惑をかけずにぺットの飼育をするならば問題はないようにも思えますが、たとえその飼育マナーが良い場合でも、共同住宅においてはペットの飼育そのものに嫌悪感を抱く方もいること、ペットの飼育それ自体により建物の傷み具合が進行すること、飼主にとっては気にならない鳴き声・抜け毛など有形無形の迷惑が生じている場合も往々にして認められることなどから、一律に犬・猫等のペット飼育の禁止をうたう特約も有効とされています。

(2)　契約解除の可否

 次に、ペット飼育特約が有効であり、それに違反してペットの飼育が為された場合に直ちに契約解除までできるかというと、必ずしもそうではありません。

裁判例は、賃貸借契約を解除するには、客観的に見て、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと言えるような場合でなければならないとしております。

たとえば、ペットの飼育により本件のような迷惑行為が現に行われている場合、賃貸人がペットの飼育をやめるよう再々に渡り催告したにもかかわらずこれをやめない場合には、信頼関係が客観的に見て破壊されたと言えるでしょう。

逆に、ペットを飼育していることが判明したが、近隣への目立った迷惑行為もみられず、建物のペットによる損耗も預け入れ敷金による補修費の控除で十分に賄える程度の軽度の損耗しか認められない場合においては、賃貸人の催告によって賃借人が速やかにペットの飼育をやめれば、契約解除まで認めるのは難しいでしょう。

２  質問２

　(1)　ペット飼育の可否

ペット飼育禁止特約がない場合には、猛獣や毒蛇等の危険動物の飼育は別として、犬猫等の動物の飼育それ自体は原則として禁止されるものではありません。

契約後に賃貸人が一方的に犬猫の飼育を禁止することはできません。

(2)　用法遵守義務

しかしながら、賃借人は、特約がなくとも、「契約又はその目的物の性質に因りて定まりたる用法に従いその物の使用及び収益を為す」という義務（民法５９４条、６１６条）、すなわち「用法遵守義務」があります。

したがって、この用法遵守義務がから、賃借人であるペット飼育者にも、ペットの飼育をするにしても守らなければならない一般的な社会的ルールの履行が求められます。

具体的には、飼主には、糞尿の始末をきちんとする、ペットが夜鳴きなどをしないようしつけをきちんと施す、場合によっては動物病院で治療やその他の夜鳴き防止の処置をするなど、ペットの飼育により近隣に迷惑を及ぼさない義務、建物に通常の使用を超えるような損耗をさせない義務があります。

　そして、この義務に違反し、その義務違反の程度も、本設例のように著しい場合には、賃借人の用法遵守義務違反が認められるでしょうし、また、その義務違反により賃貸人との信頼関係も破壊されたとして、契約解除が認められるでしょう。

　なお、裁判例（東京地判昭和６２年３月２日・判時１２６２号１１７頁）においても、ペット飼育により著しい迷惑行為があった事案では、ペット飼育禁止特約が設定されていない場合でも、上記の用法遵守義務違反と信頼関係の破壊を認定し、契約解除を認めたものがあります。

通行地役権の対抗問題

＜質問＞

　私は、袋地Ｘを所有しており、そこに建物を建てて住んでおります。袋地ですので、隣地の所有者Ａからは、玄関から公道までの通路Ｙに対し、通行地役権の設定を受け、長らく使用してきました。

　ところが、隣地の所有者が亡くなり、遺産相続が行われ、その土地が第三者Ｂに譲渡されてしまいました。譲渡された土地には、通行地役権が設定されている前記の通路Ｙも含まれております。

その後、土地を譲り受けたＢから通路部分の明け渡しを求められました。私は「前所有者Ａから通行地役権の設定を受けている。」と主張しましたが、Ｂからは「通路Ｙの土地も含め、所有権移転登記を受けている。あなたは通行地役権の登記をしていないから、通行地役権を第三者の私には対抗できない。」と主張されてしまいました。

私としては、こんなことになるとは思ってもいませんでしたので、確かに通行地役権の登記はしていませんでした。Ｂからの通路の明け渡し請求には応じなければならないのでしょうか。

＜回答＞

１　通行地役権は、当事者間の合意によって設定することができる物権の一つですので、登記をすることができ、登記をした場合には第三者に対抗することができます（この点において、当事者間の合意により、通路の使用を認める債権的な合意としての通行権とは異なります）。

　したがって、原則としては、登記をしていない以上、通行地役権が設定された通路部分Ｙの新所有者Ｂに対して、通行地役権の主張をすることはできません。

２　しかし、通行地役権については、日本の現状として登記までは行われていない場合が多々あり、また、現地を見分すれば通路として利用されていることが容易に分かる場合がほとんどです。そして、土地が狭い日本においては、登記がないという理由だけで、通行地役権を対抗できないとすると、建物所有者の生活の場が奪われるなど理不尽ともいえる混乱が生じてしまいます。

　そこで、最高裁平成１０年２月１３日（判時１６３３号７４頁）は「譲渡の時に、右承役地（本件では通路Ｙ）が要役地（本件では袋地Ｘ）の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、譲受人がそのことを認識していたか、または認識することが可能であったときは、譲受人は、通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠缺を主張することについて正当な第三者に当たらない」と判示して、新所有者は通路部分の明け渡しを求めることが出来ないとしました。なお、民法上は、通行に供される通路部分Ｙを「承役地」、通行の利益を受ける袋地Ｘ部分を「要役地」といいます。

　上記最高裁判例は、要するに、通路部分の土地を買った第三者は、通行地役権の登記がなされておらず、また、当該通路部分に通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、当該通路の形状等から継続的に通路として使用されている状況が客観的に容易に分かる場合には、通路部分の明け渡しを求めることはできないとしたものです。

３　したがって、本件においても、通路部分Ｙが袋地Ｘのための通路として継続的に使用されており、そのことが通路の形状等から容易に分かる場合には、Ｂからの明け渡し請求に応じる必要はないことになります。

宅建業者の報酬請求権

１　質問

(1)不動産の仲介を依頼した依頼者が、宅建業者が紹介した者と直接契約をした場合に、宅建業者は依頼者に対して報酬請求できるのでしょうか。できるとしていかなる根拠に基づいてできるのでしょうか。

(2)また、依頼者が自ら若しくは他の宅建業者を通じて契約を結んでしまった場合に、依頼を受けた宅建業者が自己の仲介行為に対して報酬を請求できる場合はあるのでしょうか。

(3)中間業者として不動産仲介に関与したのですが、元付業者が報酬を支払ってくれません。元付業者の依頼者には直接手数料を請求できますか。

２　(1)宅建業者が紹介した者と依頼者が直接取引した場合

　不動産業者と依頼者が行う媒介契約は、

　①不動産業者の仲介に因り、

　②その紹介した者と依頼者が契約を締結したこと、

　を条件に報酬請求権が発生するもので、民法上の停止条件付きの報酬支払契約に該当します。

　従って、依頼者が手数料の支払いを免れるために不動産業者との媒介契

約を解約し、その後直接取引をした場合には、故意に条件成就を妨げたこ

とになりますので、民法１３０条により、条件が成就したとみなして報酬

請求ができます。

　但し、業者の交渉が全くの失敗に終わっていたが、その後依頼者が直接交渉をしたことに因って直接契約がうまくいったという場合には、不動産業者の仲介と契約締結との間に因果関係が欠けるとして、報酬請求権が発生しない場合もあるでしょう。上記因果関係が欠けるか否かは、不動産業者が行っていた交渉の内容と依頼者が直接取引をした契約内容を比較して、両者に契約の本質的内容に大差がないかどうかを中心に、その他不動産業者が行った契約交渉の期間、依頼者が当該不動産業者を廃除した経緯、理由等を加味して判断することになります。　　　　　　　　　　　　　　　なお、不動産業者が依頼者と媒介契約を締結したが（宅建業法３４条の２で書面化が必要）、不動産業者の報酬請求権について、明確な取り決めが為されない場合があります。

　このような場合にも、商法５１２条を根拠に報酬請求権は発生しますが、この場合に報酬を訴訟で請求する場合には、必ずしも宅建業者の報酬の上限金額（４００万円超が３％等）がそのまま認められるわけではありません。これを上限として不動産業者の貢献度に応じた客観的相当額を裁判所が認定することになりますから、宅建業者の貢献度によっては思った以上に低い金額になる場合もあります。

３　(2)依頼者が自ら若しくは他の宅建業者を通じて契約締結をした場合    　不動産媒介契約には、①依頼者が他の業者にも媒介を重ねて依頼できる一般媒介契約、②他の業者には媒介依頼を禁ずる専任媒介契約、③専任媒介契約には、更に依頼者が自分で取引相手を見つけて取引することを許さない特約を設けた専属専任媒介契約の３種類の契約があります。このうち②③の形態は、依頼者に対して厳格な説明義務があり、これを怠ると契約自体が無効になる可能性があります。

　　さて、質問の件ですが、②の専任媒介契約を締結した場合には、依頼者は他の業者へ依頼することはできず、他の業者が紹介した者と契約締結をしても、依頼者は専任媒介契約をした不動産業者に対して媒介契約上の報酬を別途支払わなければなりません。ただし、不動産業者が行っていた媒介行為の程度によっては報酬金額は減額される場合もあります。

　　また、③の専属専任媒契約をした場合にも、自らが見つけた者とも契約締結できず、その者と契約締結しても媒介契約上の報酬を別途支払わなければなりません。

　　これらに対して①の一般媒介の場合は、依頼者が買主を自ら見つけて契約締結ををすることは禁止されません。

　　もっとも、不動産業者の努力によって売買契約成立の一歩手前まで来ていたのに、売り主が第三者と直接取引してしまった場合に、売主の行為は信義則に反するとして、前記の民法１３０条ないし民法６４８条３項に基づき報酬請求権の一部を支払を命じた裁判例もあります。

４　(3)中間業者の報酬請求権　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　元付業者に情報提供をするなど中間業者として不動産仲介に関与した場合には、元付業者の依頼者（以下「依頼者」といいます）と直接的には媒介契約を締結しておりません。

　　従って、依頼者に対して直接に報酬を請求できないのが原則です。そして、この場合中間業者は、元付業者との契約（この場合にも中間業者の報酬金額を書面で明記しないと紛争の元になるでしょう）に基づいて元付業者に対して報酬請求をするしかありません。        

　　もっとも、中間業者が仲介行為に積極的に関与しており売買契約成立への貢献度が特に高いと認められる場合には、商法５１２条を根拠に依頼者に対する直接的な報酬請求権を認めた裁判例もありますが、極例外的なケースに限られると考えてよいでしょう。