平成１７年最高裁判例と原状回復義務

＜質問＞

私は、大家さんから家を賃借し、敷金として３５万円を交付していましたが、賃貸借契約の終了により、借りていた家を出て、大家さんに対して敷金の返還を求めました。

しかし、大家さんは、退去時の原状回復義務に関して、賃貸借契約書では「生活することによる変色・汚損・破損」に対する修繕・補修費が賃借人の負担する旨の条項があるとして、敷金から家の補修費用として３０万円を差し引いた５万円しか返還してくれませんでした。

大家さんは、通常の使用に伴う損耗についての補修費用まで敷金から差し引いているようですが、そこまで賃借人である私が負担しなければならないなんて納得できません。残りの３０万円も返還してもらうことはできないでしょうか。

＜回答＞

１　敷金　

　不動産賃貸借成立の際には、通常、敷金と呼ばれる金銭の授受が行われます。

その目的は、借家契約の期間が満了して賃貸借契約が終了する時に、支払の滞っている賃料債務や建物に関する損害賠償債務を担保することにあり、延滞賃料や損害賠償額を控除して、残額は借家人に返還されます。

２　原状回復

賃貸借契約が終了し、借りた家を貸主に返す場合、借主は、借りた家を原状回復して返す必要があります（民法６１６条、５９８条）。

もっとも、ここでいう「原状回復」とは、借りた時の状態と同じに戻さなければならないという意味ではありません。借りた借家が、通常の用法で使用していればそうなるであろう状態であれば、「原状」にあたります。借家契約は、その借家を利用することが契約の本質的な内容ですから、通常の使用に伴う消耗は当然に予定されていることであり、損耗以前の状態にまで回復させることは民法は予定していないのです。

借りた家が通常の用法で使用していればそうなるであろう状態以上に痛んでいた場合には、借主は、借りた家を通常の用法で使用していればそうなるであろう状態に原状回復しなければなりませんが、その場合、通常は、補修費用を敷金から差し引くという形で清算されます。

本件では、通常の使用に伴う消耗についての補修費用まで敷金から差し引かれているということですが、上述したように、そのような補修費用は、本来、借主が負担すべき費用ではありません。そこで、原則として、借主は残りの３０万円も返還してもらうことができます。

３　通常の使用に伴う消耗についての補修費用を賃借人に負担させる旨の特約の効力

　もっとも、賃貸借契約の際に、賃貸人と賃借人の間で、通常の使用に伴う消耗についての補修費用を賃借人に負担させる旨の特約がなされることがあります。

このような特約の効力については、有効であるか無効であるかという議論がなされてきましたが、最高裁は、平成１７年の判決（平17．12．16第二小法廷判決・判例タイムズ1200号）において、一般的に特約を結ぶこと自体は民法９０条の公序良俗違反に該当ぜず必ずしも無効とはならないとしつつ、特約に関する合意の成立要件を極めて厳格に解する立場をとることを明らかにし、結論としては、特約の成立を認めませんでした。

すなわち、最高裁は、このような特約は、賃借人に予期しない特別の負担を課すものであるから、賃借人がそのような特約の具体的な内容を明確に認識できるようなかたちで合意された場合のみ特約が成立するとしたのです。

　そこで、本件でも、上記のような特約がなされており、しかも、賃借人が補修費用を負担することになる通常消耗の範囲が、賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃借人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなどのような場合には、右特約は有効と解されます。そして、その場合には、賃借人は特約に従って、通常の使用に伴う消耗についての補修費用も負担することになりますので、残りの３０万円の返還を請求することはできないということになります。

４　もっとも、前記判例の事案は本件と同様の事案ですが、賃借人の負担とされている修繕・補修の範囲・場所について、賃貸借契約書の別表である修繕費負担表で、襖紙、障子紙について「汚損（手垢の汚れタバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」、各種床仕上材・各種壁・天井等仕上材については「生活することによる変色・汚損・破損」に対する修繕・補修費が賃借人の負担とする旨が定められておりました。

しかし、最高裁は、上記のような条項では「賃借人が補修費用を負担することになる通常消耗の範囲が、賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているとはいえない」として、特約による賃借人の修繕費負担を認めませんでした。

上記の定めでは、「生活することによる変色・汚損」も賃借人負担とすることが書かれており、通常損耗についても賃借人が負担することが契約書でも書かれているように思われますが、最高裁は、上記のような書き方でも特約の成立を認めませんでした。

したがって、上記の最高裁の判断を踏まえると、修繕費負担の特約の成立が認められるためには、賃借人が退去するときに負担すべき修繕の範囲及び負担の程度が具体的に認識・予測できるほど一義的に明確にかつ具体的に契約書に明記されている必要があるということになります。すなわち、少なくても、契約書において、賃借人が負担することとなる通常損耗（通常の日常生活を送っていても生じる建物の傷み・汚損）の程度、通常損耗により補修すべき範囲、そして、賃借人が負担すべき修繕費の額若しくは計算方法などを明記した上、口頭でも十分説明をしておく必要があると思われます。

５　消費者契約法１０条

　消費者契約法には、民法の規定の適用による場合に比べて消費者に不利な条項で、消費者の利益を一方的に害する契約は無効とする旨の規定があります（消費者契約法１０条）。上記３で述べた特約は、民法の適用による場合よりも賃借人（消費者）に不利であるといえ、この規定によって無効になるのではないかという見解もあります。この点についての裁判所の判断はまだ明らかになっておらず、今後の動向が注目されています。

賃借人による敷金と家賃の相殺の可否 

＜質問＞

　私は、店舗を借りて飲食店の営業をしている者ですが、賃貸借契約の際に、敷金として６ヶ月分を差し入れています。営業が不振なので、当面、敷金の一部を賃料の支払いに充てたいと考えております。家主に敷金と家賃の相殺を請求することは可能でしょうか。

＜回答＞

１　この問題は、賃借人が家主に預け入れた敷金の返還請求権の発生時期と関連する問題ですが、最高裁昭和４８年２月２日判決（民集２７１・８０）は、敷金返還請求権の発生時期について、建物の明け渡し時だと判示しています。

　これは、敷金の法的性質について、賃貸借契約の継続中の賃料だけでなく、賃貸借契約が解除等により終了した後の賃料相当損害金、また、建物の原状回復費用など明け渡し時までに賃借人が負担すべき一切の費用を担保するために預け入れられているものであることを理由とします。

　したがって、賃貸借契約の継続中においては、賃借人の家主に対する敷金返還請求権の弁済期が未だ発生しておりませんので、賃借人の方から家主に対し、敷金の一部と賃料との相殺を請求することは出来ません（大判大１５年７月１２日・民集５・６１６）。

　なお、上記の点は賃貸借契約書において相殺禁止の条項が入っていなくても同様です。

　もっとも、当然のことですが、家主が相殺を同意すれば相殺することも可能ですので、賃借人と家主の個別的な合意書を締結することによって相殺することは出来ます。

２　では、賃借人が家主に対し、一方的に敷金と家賃との相殺を通知した場合に、賃借人は、どのような不利益を被る事になるのでしょうか。

　前記の通り、建物明け渡し以前における家賃と敷金の相殺の主張は無効ですので、家主としては、賃料の不払いを理由に賃貸借契約の解除をすることができます。そして、賃料未払いの期間の長さや賃借人の対応に鑑みて、賃借人と賃貸人の信頼関係を破壊するとの事情が認められれば、契約解除は有効とされます。

　この点、最高裁昭和４５年９月１８日（判時６１２・５７）も、敷金１６万円、未払賃料２０万円、賃料１ヶ月８万円という不動産賃貸借契約において、敷金と未払賃料を相殺すれば賃料の滞納は１ヶ月分にもならないという事案において、賃貸借契約において敷金が差し入れられていたとしても、敷金の性質上、特段の事情がない限り、賃料延滞を理由として契約を解除することができ、右解除が信義則に反し権利濫用であると認めることは出来ない旨判示して、解除を有効と判断しております。

　したがって、賃借人としては敷金を預け入れている場合においても、一方的に敷金と賃料の相殺を通知することは、賃貸人から契約解除をされてしまう不利益を被ることが予想されます。

３　なお、建物の明け渡し後において、賃貸人に対する敷金返還請求権と未払賃料を相殺する（或いは敷金と未払賃料が当然に充当される）ことは可能です。

実際にも、賃借人としても賃貸借契約の解約を考えているが、賃貸人側に敷金の弁済能力がなく、預け入れている敷金が返還される見込みがないという事案では、解約申し入れの数ヶ月前から賃料の支払いを停止し、賃貸借契約の解約を申し入れて、建物の明け渡しを行った後に、敷金と未払賃料を相殺する（或いは当然に充当される）という方法で預け入れ敷金の回収を図るという方法が実務上行われております。

借地権の存続期間

＜質問＞

　旧「借地法」と現「借地借家法」では借地権の存続期間に関してどのような違いがあるのでしょうか。

＜回答＞

１　旧借地法、現借地借家法は、借地人の保護と建物の保護のために、建物所有を目的で借りた土地賃借権の存続期間に関して、特別の定めをおいております。

　　この存続期間に関する定めは、借地人の保護のための規定ですので、契約で法の定めより長い存続期間を設けることは可能ですが、契約でこれよりも短い存続期間を設けることはできません。

２　借地借家法は、平成４年８月１日に施行された法律で、同日以降に締結された借地契約に適用があります。

それより前に借地法下で設定された借地権（いわゆる既存借地権）の効力は、借地借家法の施行によって妨げられないとされています（附則４条）ので、存続期間に関する借地借家法３条は、既存の借地権には適用されません。

また、借地法の下で借地契約が成立した後、更新を重ねた借地契約も、存続期間との関係では借地法が適用となり、借地借家法の適用はありません（附則６条）。

したがって、原借地契約の成立時が平成４年８月１日以前か以後かで借地法と借地借家法のどちらの適用になるかが決まります。

３　借地法の存続期間

(1)　原借地契約の存続期間

借地法では、借地権の存続期間について、借地契約で期限の定めのない場合には、石造・土造・煉瓦造などの堅固の建物の所有を目的とするときは６０年、その他の建物（いわゆる非堅固の建物）の所有を目的とするときには３０年とされています（２条１項本文）。

これは建物の効用を全うするために設けられた規定ですので、その期間中に建物が「朽廃」すれば、借地権は目的を達成して消滅します（同項但書）。

なお、借地権設定契約で建物の種類・構造を定めなかったときは、非堅固の建物の所有を目的とするものとみなされます（３条）。

これに対し、借地契約で堅固の建物に関して３０年以上、非堅固の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、この合意が優先され、借地権はその期間の満了によって消滅します（２条２項）。この存続期間は合意の効果ですから、期間中に建物が朽廃しても借地権は消滅しません。

なお、借地契約で上記の期間よりも短い存続期間を定めた場合、そのような存続期間に関する合意は無効となりますので、結局、「期限の定めがない借地契約」になり、存続期間は堅固・非堅固の別により６０年ないしは３０年となります（最大判昭４４・１１・２６民集２３・１１・２２２１）。

契約更新の場合の存続期間

(ｱ)　合意更新の場合

借地法では、借地契約の存続期間満了に際し、借地契約を合意によって更新する場合（但し、更新の合意だけで更新後の期間の定めの取り決めは特に行われない場合）の存続期間は、堅固の建物は更新時から３０年、非堅固の建物は２０年となります（５条１項）。

ただし、この期間中に建物が朽廃した時は借地権は消滅します（５条１項、２条１項但し書き）

当事者が上記より長い期間を定めて合意更新をしたときは、その合意に従います（５条２項）。この場合には朽廃の規定の適用はありません。

(ｲ)　法定更新の場合

期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新したものを見なされます（６条、法定更新）。いわゆる法定更新の場合には、上記と同様、堅固の建物は更新時から３０年、非堅固の建物は２０年となります。

第２回目以降の法定更新の場合も、前記と同様です。

３　借地借家法の存続期間

(1)　原借地契約の存続期間

借地借家法では、借地契約で存続期間の定めをしていない場合、借地権の存続期間を３０年と定めております。契約でそれより長い期間を合意したときはその期間となります（新法３条）。

借地借家法では、堅固建物・非堅建物の区別による存続期間の定めが廃止され、存続期間は上記のとおり３０年に一本化されました。

また、借地借家法では、旧借地法下での建物朽廃による借地権の消滅の制度も廃止されました。

なお、契約で法の定める３０年より短い存続期間を定めた場合には、そのような存続期間に関する合意は無効となりますので、結局、期限の定めがない借地契約ということになり、存続期間は３０年になります。

(2)　契約更新の場合の存続期間

　(ｱ)　合意更新の場合

次に、借地契約を合意によって更新するときの存続期間は、第一回目の更新の場合には更新日から２０年、第２回目以降の更新の場合には更新日からそれぞれ１０年となります。当事者がこれより長い期間を定めたときもその期間によります（新法４条）。

　(ｲ)　法定更新の場合

また、期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新したものを見なされますが（法定更新）、この法定更新の場合も、上記と同様、第一回目の更新の場合には更新日から２０年、第２回目以降の更新の場合には更新日からそれぞれ１０年となります（新法５条）。

５　借地法と借地借家法の違い

以上をまとめると、借地借家法は、借地法に対し、
建物の種類・構造による存続期間の相違がなく存続期間は３０年、
建物の朽廃による借地権の消滅がない、
更新後の存続期間は、第１回目は２０年であるが、２回目以降は１０年（借地法は２回目以降も堅固・非堅固の相違により３０年若しくは２０年と続く）、

などの点で異なっております。

品確法に基づく瑕疵担保責任 

＜質問＞

ある不動産業者から新築の建売住宅を購入しました。購入して４年が経過しましたが、屋根裏から雨漏りがし出して、補修をしなければならなくなりました。そこで、補修費用を売主の不動産業者に請求したのですが、売買契約書では、瑕疵担保責任の期間を２年間に限定しているとして取り合ってもらえません。何とかならないでしょうか。

＜回答＞

１　民法の一般原則になりますと、契約書に特に記載のない場合には瑕疵担保責任の期間は、買主が瑕疵の存在を知らなかった時は瑕疵を知った時から１年以内、買主が知っていたときは契約の時から１年以内に行使しなければなりません（民法５６４条）。　

また、売主が瑕疵の存在を知っていながら告げなかった場合を除いて、売買契約書等において売主の瑕疵担保責任の期間を例えば２年間などに限定する或いは免除することも可能です（民法５７２条）。

　しかし、通常、建物における瑕疵の存在が明らかになるのは、契約して実際に住んでみた時から数年経ってからです。例えば、建物の引き渡し時から４年が経過して雨漏りが発生したという場合でも、建物は通常２０年以上の長期に渡り、住居として使用可能な耐久性を持つことを前提に建てられるものですので、４年で雨漏りがしたということ自体からして、建物の建築時から何らかの瑕疵があったものと考えられます。そのため、契約書において瑕疵担保責任の期間を２年間と限定すること自体が不当と言えます。

２　そこで、平成１２年４月１に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）では、新築住宅における以下の部位の瑕疵担保責任の期間を引き渡し時から１０年間と法定しました（品確法９４、９５条）。

①構造耐力上主要な部分（柱、梁、耐力壁、基礎、地盤、土台等の構造躯体）

②雨水の浸入を防止する部分（外壁や屋根の仕上、下地、開口部等）　

これにより、たとえ売買契約書（新築建売住宅の場合）や請負契約書（新築住宅の発注の場合）において、瑕疵担保責任の期間を契約時から２年間と定めても無効であり、最低１０年間は瑕疵担保責任を負うことになります。

なお、上記の「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築されてから１年以内のものをいいます。

したがって、一旦人が住んだことのある中古住宅、また、不動産業者からの新築建売住宅の購入の場合でも建物の完成時から１年以上の間売れ残っていた物件は、品確法による保護を受けられないため注意が必要です。

３　本件は、品確法による保護が受けられる筈ですので、品確法９５条に基づき、瑕疵担保責任として建物の補修費用の請求が出来ると思われます。

普通借家から定期借家への切り替えの可否

＜質問＞　

　私は、賃貸用マンションのオーナーをしておりますが、この度、将来の立ち退き請求がスムーズに進むように、現在借家人と結んでいる普通借家契約を「定期借家契約」に切り替えることを検討しております。このような事は可能なのでしょうか。

＜回答＞

 (１) 平成12年3月1日以前に締結された居住用建物の普通借家を定期借家へ切り替えることは現在のところ不可

　居住用の建物について、平成12年3月1日以前から賃貸借契約を締結している場合、「当分の間」は定期借家契約に切り替えることはできません（改正法附則３条）。

　この「当分の間」の解除時期については、附則では明記されておりませんが、居住用建物の定期借家への切り替えの可否については改正法施行後４年の平成１８年を目処に見直すことにされておりました。しかし、現在のところ見直しはされておりません。

　この点に関しては、全国宅地建物取引業協議会は、定期借家法の見直しの年として予定されていた平成１８年６月に居住用建物の定期借家への切り替えの解除に向けた要望書を国に提出しておりますが未だ実現に至っておりません。

　したがって、現在のところ、平成12年3月1日以前に締結された居住用建物の普通借家を定期借家へ切り替えることは出来ません。

　なお、平成12年3月1日以降に締結された普通借家を定期借家に切り替えることは可能です。

（２） 居住用を除く事業用建物の定期借家に関しては普通借家から定期借家への　切り替えは可能

 居住用以外の建物(事業用)に関しては、従来の借家契約を一旦合意解除して、新たに定期借家契約を締結することは可能です。

なお、この再度の契約もやはり定期借家契約ですので、新規の定期借家契約を締結する際の手続きと同じ手続きが必要となります。具体的には、公正証書等の書面による契約の締結と更新がなく期間満了により契約が終了する旨の口頭及び書面による説明が必要となります。