借地権の譲渡に対する地主の対抗手段

（質問）

　この度、借地人Ｘから借地権を譲渡したいので承諾して欲しいとの申し入れを受けました。借地権の譲受人は、現在、借地上の建物をＸから借りて住んでいるＹです。

　しかし、借地人Ｘは、かねてから地代の滞納を繰り返していた人物なので信用できません。Ｙも近所の評判も芳しくなく、いわゆるフリーターで定職に就いていないと言う話ですので、地代をきちんと支払ってもらえるか心配です。

　そこで、私は、借地権の譲渡には承諾できないとＸの申し入れをお断りしたのですが、Ｘは「裁判所に申し出れば、少々の承諾料を支払えば、借地権譲渡は許可される」と言って強気です。

　私としては、この借地権譲渡にはどうしても反対で、できることならば、この際、借地権をＸから買い取り、現在の借地を私の完全な所有（更地）にした上で、売却したいと考えております。

　このような場合、地主側としては、どのような対抗手段があるのでしょうか。

（回答）

第１　借地権譲渡許可の申立

１　借地権は地主の承諾がないと譲渡できないのが原則です（民６１２条１項）。借地人による借地権の無断譲渡は、契約の解除事由になります。

　しかし、地主が承諾しない場合でも、借地権者が借地権の目的である土地の上の建物及びその土地の借地権を第三者に譲渡しようとする場合、その第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがない場合には、借地権者は裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます（借地借家法１９条１項）。

２　「第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがない場合」とは、どのような場合かと言いますと、例えば、借地権の譲受人が暴力団員である場合、譲受人が産業廃棄物を扱う業者で借地上に産業廃棄物を搬入し埋め立ててしまうことが予想される場合など土地の使用状態が変更することにより地主に不利となる場合、地代の支払に不安が認められるような客観的な事由がある場合、などが挙げられます。

しかし、このような事情の立証は実際上は地主側が行わなければならず、その立証はかなり大変です。また、本件のように単にフリーターであると言うだけでは、地代の支払に不安が認められる「客観的な事由」があるとは必ずしも認められないでしょう。

３　第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがない場合には、譲渡承諾料の支払いと引き換えに、譲渡が認められてしまうことになります。

　この場合の譲渡承諾料は、借地権付建物の価格の１０％程度です。建物が老朽化している場合には建物価格は０円に等しいと考えられますので、借地権価格（場所により異なるが更地価格の６割～７割）の１０％程度と考えてよいでしょう。

第２　地主の介入権

　しかし、このように借地人から地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立てがなされた場合は、地主は、建物及び借地権を優先的に自分が譲り受ける旨を裁判所に申し立てることができます（借地借家法１９条３項）。これを介入権の行使と言います。

　この地主による介入権が行使されると、地主の譲受権が優先し、裁判所は、相当の対価を定めて地主に対する譲渡を命ずることになっています。

　そして、この相当の対価は、裁判所の選任した鑑定人で構成する鑑定委員会の意見に基づいて定められております。

　なお、介入権行使の対価は、借地権価格からその１０％を差し引いた金額をもとに決められます。これは、借地権譲渡の承諾料は、前述のように借地権価格の約１０％であり、第三者が借地権付建物を取得した場合、当然その承諾料は地主が取得できたはずであることから、借地権価格の１０％を差し引いた金額とされています。

　以上のように、借地人による地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立てがなされた場合には、地主が介入権を行使して借地権を自分で買い取ることができますので、本件でもＸが裁判所に申し立てた場合、介入権の行使を対抗手段に取ることができます。

　なお、裁判所を介せず地主と借地人との交渉で、地主が借地人から建物を買い取る場合も、通常の借地権価格から借地権価格の１０％を差し引いた金額を目安に買取金額を決めることになるでしょう。

裁判員制度とは？

－その２（裁判員の負担と有給休暇制度）

＜質問＞

１　裁判員になるとどのような負担が生じるのですか。また、日当や旅費は支払われるのですか。

２  就業規則において、裁判員用の特別の有給休暇制度の規定を設けました。その中で、(1)裁判員として受領した日当は全額使用者に納付する、(2)日当を受領した時はその金額について給与から減額するなどと定めることは問題ないでしょうか。

＜回答＞

１　裁判員としての負担

　裁判員事件の審理時間は、事件にもよりますが、約７割の事件が３日以内、２割の事件が５日以内、１割の事件が５日超と言われております。また、一日あたりの審理時間は、通常一日５時間程度ですが、中には丸一日かかる事件もあります。

　もっとも、裁判員になった者や裁判員候補者として裁判所に呼び出された者には、日当や旅費が支給されます。

　日当の具体的な額は、選任手続や審理・評議などの時間に応じて、呼び出された裁判員候補者については1日当たり8000円以内、裁判員・補充裁判員については1日当たり1万円以内で、決められます（裁判員の参加する刑事裁判に関する規則7条）。

　裁判員候補者については、選任手続が午前中だけで終わり、裁判員に選任されなかった場合は、そのまま帰宅することになりますので、最高額の半額程度（4000円程度）が支払われるものと思われます。　なお、日当は裁判員の職務に対する報酬ではありませんので、裁判員が有給休暇を取って裁判に参加した場合でも、就業規則に特別の規定がある場合を除き、給与と日当の両方を受領することは問題はありません。

　また、旅費としては、鉄道（ＪＲ、私鉄、地下鉄、モノレール、路面電車、新交通システム等）運賃、船舶運賃、航空運賃の実費が支払われます。もっとも、旅費の額は、原則として、最も経済的な（安価な）経路・交通手段で計算されますので、実際にかかった交通費と一致しないこともあります。

　また、鉄道・船・飛行機以外（例えば、バス、自家用車、徒歩等）の区間は、距離に応じて1km当たり37円で計算した金額が支払われます（裁判員の参加する刑事裁判に関する規則6条）。

　次に、裁判員の仕事に必要な休暇をとることは法律で認められており（労働基準法7条）、裁判員の仕事のために休んだ労働者を解雇することやその他の不利益な取り扱いをすることは、裁判員法第１００条で禁止されております。

　しかし、裁判員の仕事に従事するための「特別の有給休暇制度」を設けることは義務付けられておりませんので、各企業の判断に委ねられることになります。

　現在、裁判員としての休暇を取った場合でも有給休暇として扱われるよう、裁判所から各企業や団体に理解と協力を求めているところですが、今後は法改正も含めた検討が必要と思われます。

２　裁判員の日当と有給休暇制度

　就業規則で裁判員用の特別の有給休暇制度を設けた場合に、例えば、「裁判員用の特別の有給休暇を取得した場合には、1日分に相当する給与額（例えば1万5000円）と日当相当額（例えば1万円）との差額（例えば5000円）を支給する。」というように、給与額と日当相当額との差額を支給するような特別の有給休暇制度にすることは何も問題はありません。

　しかし、質問の(1)のように、裁判員として受領した日当を全額使用者に納付するという規定を置いた場合、その規定により実質的に労働者が不利益を被るような場合は、裁判員法100条が禁止している「不利益取扱い」に該当する可能性があります。例えば、受領した日当が1万円であり、特別の有給休暇に支払われる給与額が6000円である場合には、日当を納付することで4000円の不利益を被ることになるからです（最高裁判所HP）

　また、質問の(2)のように、特別の有給休暇としているにもかかわらず、給与額から裁判員の日当を差し引くことは一般的に認められません。

裁判員制度とは？

－その１（裁判員の選任手続と辞退事由）

平成２１年度４月から裁判員制度がスタートしました。裁判員制度は、衆議院選挙の有権者であれば、誰でも選ばれる可能性のある制度です。

そこで、今回と次回では、裁判員制度についてよくあるご質問の中からご回答したいと思います。

＜質問＞

１　裁判員にはどのような人が選ばれるのですか。

２　裁判員に選ばれた場合、辞退することは出来ないのですか。

＜回答＞

１　裁判員の選任手続

　裁判員は、衆議院議員選挙の有権者の中から選ばれます。裁判員裁判の対象となる事件は、一定の重大な犯罪で、例えば、殺人罪、強盗致死傷罪、現住建造物等放火罪、身代金目的誘拐罪、危険運転致死罪などの事件ですが、このような重大事件の裁判に備えて、あらかじめ向こう１年間の裁判員候補者を無作為に選び、「裁判員候補者名簿」を作成することになっております。そして、事件の審理が始まる前に、その名簿の中から、さらに無作為抽出により、その事件の裁判員候補者が選ばれます。

　裁判員候補者は、裁判所から呼出状を受け取り、指定された日時に裁判所に出頭します。呼出状には、質問票が同封されています。裁判員候補者は、質問票に回答を記入し、事前に返送します。

　選任手続においては、質問票への回答や、裁判所での質問への回答をもとに、裁判員になることのできない一定の事由（欠格事由・就職禁止事由・不適格事由）がないか、裁判官が判断します。裁判員の欠格事由とは、国家公務員になる資格のない人、義務教育を終了していない人、禁錮以上の刑に処せられた人、心身の故障のため裁判員の職務の遂行に著しい支障のある人などです。就職禁止事由とは、国会議員、国務大臣、国の行政機関の幹部職員、司法関係者（裁判官、検察官、弁護士）、大学の法律学の教授、准教授、自衛官などです。不適格事由とは、当該事件の被告人の親族、被害者やその親族、当該事件の証人予定者などです。

　また、後に詳しく述べますが、裁判員候補者も、一定の事由があれば裁判員の辞退を申し出ることができます。この場合には、その旨裁判官に申告し、裁判官が事情を聴いて、辞退を認めるかどうかを判断します。

　また、検察官と被告人は、一定の人数の候補者について理由を示さずに選任しないよう請求することができます。

　こうして、呼び出された裁判員候補者の中から、その事件を担当する裁判員が決定されます。裁判員に選任されると、そのまま午後から審理に立ち会うことになります。午前中に行われる裁判員選任手続で裁判員に選任されなかった裁判員候補者は、そのまま帰宅することになりますので、正午頃までには帰宅できます。

なお、裁判員候補者として、裁判所から呼び出しがあったにも関わらず、正当な理由もなく裁判所に来られない場合には、１０万円以下の過料に処せられることがあります。

 また、次回に詳しく説明しますが、裁判員や呼び出しを受けた裁判員候補者には、旅費や日当が支給されます。また、裁判員の仕事をするために休暇を取得したことなどを理由に、使用者が不利益な取扱をすることは禁止されています。

２　裁判員の辞退事由

　裁判員を辞退することは原則として認められません。　しかし、裁判員法が定める事由に該当する方は、例外的に辞退を申し出ることができます。具体的には、年齢が７０歳以上の方、会期中の地方公共団体議会の議員、学生、生徒などは、辞退を申し出ることができます。

　同居している親族の介護や養護を行う必要があるために、裁判員の職務を行うことが困難な場合にも、辞退の申出が可能です。

　また、仕事が忙しいというだけの理由では、辞退はできないことになっています。仕事を理由とする辞退が認められるかどうかは、具体的な事情を聞いた上で、事件を実際に担当する裁判所が判断することになりますが、次のような観点から、総合的に判断されることになっています。

(1)　裁判員として職務に従事する期間

(2)　事業所の規模

(3)　担当職務についての代替性

(4)　予定される仕事の日時を変更できる可能性

(5)　裁判員として参加することによる事業への影響

　辞退が認められるか否かは、とくに、自分以外の人ではその仕事の遂行が出来ず（つまり、代替性がないこと）、また、それによる事業への支障が重大であるかどうかが重要なポイントになるでしょう。

　なお、質問票に虚偽の記載をしたり、裁判員等選任手続における質問に対して嘘を言った場合には、30万円以下の過料（行政処分としての制裁）に処せられることがあります。また、質問票に虚偽の記載をして裁判所に提出したり、質問に対して嘘を言った場合には、50万円以下の罰金（刑事罰）に処せられることもあります。

隣地の排水管の利用問題

＜事例＞

　Ｘの家は袋地となっているが、新たに公共下水道の処理区域内となった。

　下水を公共下水道に流入させるためには、Ｘの土地から隣人Ｙの設置した排水管に接続して排水しなければならない。

　しかし、Ｙは、その接続を拒否しており、同意しようとしない。

　このような場合、Ｘは、隣人Ｙの設置したＹ土地上の排水管にＸの土地から接続して排水することができるか。

＜回答＞

１　下水道法の規程

(1)下水道法10条１項では、「公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道区内の土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水管その他の排水施設（以下「排水設備」という）を設置しなければならい。」と定められており、公共下水道の処理区域内となった場合には、公共下水道への排水が義務付けられております。

　  また、下水道法11条１項では、「第10条・第１項の規程により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水施設を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水施設を設置し、又は他人の設置した排水施設を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとって最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。」と定められております。

また、民法上の相隣関係の規定では、下水に関しては、民法２２０条で高地の土地所有者は他人の低地を通じて下水道等に至るまで余水（雨水など）を通過させることができると規定しており（余水排池権）、民法２２１条では高地の土地所有者は低地の土地所有者が設置した排水管を使用し下水道等に至るまで排水することができると規定しております（流水用工作物の使用権）。

これらの民法の規定は高地と低地との間の相隣関係の規定ですが、学説・判例等は、高知・低地間の相隣関係だけでなく、袋地の相隣関係への類推適用も肯定しております。

また、上記下水道法１１条の規定では、「流入させることが困難であるとき」と規定されておりますので、当該土地が袋地である場合だけではなく、隣地の排水設備を使用すれば設置費用は少額で止まるが、公共下水道までの排水管を全て自分で設置するとなると著しく過分の費用がかかる場合なども含まれます。

　この点に関連する裁判例としては、東京高判平成９・９・３０（判タ９８１号１３４頁）は、「付近の土地の排水設備の設置状況および本件土地の所在する場所の環境に鑑みると、本件土地につき排水設備等を設置することは、本件土地の利用に特別の便益を与えるというものではなく、むしろ、建物の所有を目的とする本件借地契約に基づく土地の通常の利用上相当なものというべきであるから、賃貸人である控訴人らにおいて、本件土地につき排水設備等を設置することにより回復し難い著しい損害を被るなど特段の事情がないかぎり、その設置に協力すべきものであると解するのが相当である。そうであれば、控訴人らは、被控訴人が本件土地につき排水工事および水洗化設備の新設工事をするにあたり、これを承諾し、かつ、右工事の施工を妨害してはならないものといわなければならい」旨判示しています。　

　もっとも、東京地判平成９・７・１０（判タ９６６号２２３頁）は、水洗式の便所へ切り替えるため、下水の排水のために隣人の設置した既存の排水管の利用の承認を求めたという事案で、既設の排水管がたまたま建物の下を通っているという特殊事情を考慮し、新たに水洗式便所汚水が合流することにより、万一、管が詰まるなどして改修工事の必要が生じた場合には、建物を一部にせよ取り壊すなどして下水工事を施工しなければならなくなるおそれがあり、迂回路になるとはいえ、前記私道に排水管を新設するという方法も十分考え得ること等を理由に、請求を棄却しました。

このように、隣地の排水設備を使用することで隣地土地所有者に特段の損害を与える恐れがあり、費用はかかっても迂回路をとること排水することが可能な場合には、隣地の排水設備の使用が認められない場合があります。

(2)隣地使用者の負担義務

  しかし、他方で、隣地の土地使用者は、排水のため他人の土地を使用することで損害を与えた場合、通常生ずべき損失を補償しなければなりません（下水道法11条４項）。

　これは、「損失を補償」と規定されているため、隣地の土地使用者の過失責任ではなく、無過失であると解されます。

　また、他人の排水設備を使用する者は、その利益を受ける場合に応じて、設置、改善、修理、維持に要する費用を負担しなければなりません（下水道法11条２項、民法第２２１条２項）。

　この費用負担の割合は、「その利益を受ける場合に応じて」分担すると規定されていることから、両地の排水量若しくは総床面積などを基準に算定することになると考えられます。

２　本設問の回答

　本件では、Ｘの土地が「公共下水道の排水区域内にある」ことから下水道法第１１条が直接適用されます。

　そして、Ｘの土地は袋地でありますので、「他人の土地又は排水施設を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるとき」に該当しますので、隣人Ｙの設置した排水管に接続し利用することができます。

　したがって、上記のような法律の規定をＹに説明し、それでもＹがＹの排水設備への接続を認めない場合には、Ｘは、Ｙに対し、「Ｙの排水設備への接続・利用の同意」を求める訴訟を提起することになるでしょう。

管理監督者と残業代請求

＜質問＞　

当社では、２つの店舗で不動産仲介業を行っております。近時、あるファーストフードチェーン店の店長が労働基準法上の管理監督者ではないとして残業代を請求した事案で、裁判所は会社に対し残業代の支払いを命じたと聞きました。

当社の場合でも２つの店舗の各店長には残業代を支払わなければならないのでしょうか。

＜回答＞

１　労働基準法４１条２号では、「監督若しくは管理の地位にある者」に関しては、労基法の労働時間、休憩、休日の規定が適用されず、残業代の支払義務がないとされております。

この「管理監督者」とは、「労働条件の決定その他労務管理について経営者と一体的立場にある者」を指すものと解されており、一般の大企業で言うならば、部長、課長クラス、工場長クラスがこれに当たりますが、形式的な役職の名称に関わらず、「管理監督者」に該当するか否かは労働実態に即して具体的に判断されます。

２　そして、その具体的な判断基準は、①職務内容や職務遂行上、使用者と一体的な地位にあるといえるほどの権限を有し、これに伴う責任を負担していること、②出退勤について裁量があり、時間拘束が弱いこと（例えば、タイムカードで出退勤を管理され、遅刻や欠勤に対し賃金控除されるような労働者はこれに該当しない）、③基本給、役付手当、ボーナスの額において、一般の労働者に比べ優遇され、その責任と権限にふさわしい待遇を受けていること、という各要件を満たしているかを総合考慮して判断されます。

　そして、店長、営業所長という肩書が付いている場合であっても、上記のような各要件を満たしている者は一部の者に限られるのが一般的でしょう。

　前記のファーストフード店の店長の事案で東京地判平成２０年１月２８日（判時1998-149）は、「ファーストフード店の店長の職務と権限は店舗限りのもので、経営者と一体となって本法の労働時間規制の枠を超えて事業活動することが必要なものではなく、また、管理監督者としての待遇がなされていたわけでもない」として、管理監督者該当性を否定しております。上記の事案は、全国に多数の店舗を持つファーストフードチェーン店の場合には、店長と言ってもその地位や権限は、当該店舗内に限られ、本社の正社員（平社員）よりも高いとは言えないという実情に照らし、上記②の要件は満たしていても、上記①③の要件について否定的に解した為、管理監督者の該当性を否定した事案と言えます。

３　本件については、前記のようなファーストフードチェーン店とは異なり、わずか２店舗しかない店舗の店長ですので、労働条件の決定その他労務管理について経営者と一体となって従業員を管理する必要性は必ずしも否定されるものではありません。

したがって、前記①～③の各要件を満たせば、管理監督者として認められる可能性は十分にあるでしょう。

返還されない借地には底地売買で対応するのも得策

　Ａさんは土地を３００坪所有してそこに住んでいました。そして、土地のうち８０坪を銭湯を経営しているＢさんに貸していました。ＡさんはＢさんに土地を貸してから２０年の期限が来るので、明け渡して欲しいと申し出ましたが断られました。これ以降Ｂさんは地代を供託するようになりました。困ったＡさんは弁護士に相談に行きました。
　弁護士は、
①明け渡しが認められるためには、
「契約期間が満了したこと」「借地人が契約期間経過後も使用している場合には速やかに返還請求をすること」「返還を求める正当な事由があること」の三つの要件を全て満たす必要がある。これらの要件のうち「正当な事由がある」と裁判所に認めて貰うのは容易ではない。
②裁判所は、賃貸人が返して貰わなければならない必要性と借地人が継続して使用する必要性を比較して判断する。具体的には、「死活にかかわる場合」「切実な場合」「望ましい場合」「わがままな場合」の四段階にわけて、当事者双方がいずれの段階なのかを見極めて判断する
③ＡさんとＢさんの「必要性」を考えると、Ａさんの必要性はせいぜい「望ましい」という段階であり、Ｂさんの必要性は「死活にかかわる」という段階と考え得る。裁判所で、Ａさんに「正当な事由」が認められる可能性は低い
と説明しました。
　しかし、それにもかかわらず弁護士は「土地明渡し」の裁判を起こすことを勧めました。Ａさんは弁護士より
①裁判の真の目的は「土地明渡し」ではなく、「土地（底地）をＢさんに買って貰う」ことにある
②賃貸人の底地割合（三割）、土地の価格、現在の地代、預金利息などを考慮するとＡさんとしては底地を売る方が得である
と説明され、裁判を起こしました。裁判では、土地の値段で難航しましたが、最終的には相応の金額で底地を売買することで和解が成立しました。
　地主は、土地が値上がりしたとしても賃料を上げるのはなかなか難しいのが現状です。また、更新料も法律的な権利とまでは言えません。
　Ａさんのように更新時に底地を売却するというのも一考に値するのではないでしょうか。

賃料の自動増額条項の有効性

（質問)

 私がバブル時代に締結した土地の賃貸借契約書には、「賃料は３年毎に改定され、改定毎に賃料は２０％ずつ増額する」という条項があります。

　このような賃料の自動増額条項で賃料を改定していくと、近隣の時代相場に比べてもの凄い高額の賃料となってしまい、とても賃料を払い続けることはできません。

　私としては、現在の賃料は、このような自動増額条項によって、近隣相場と比較して高すぎると思うので、むしろ賃料の減額をお願いしたいくらいです。

何とかならないでしょうか。

（回答）

１　賃料自動改定特約

　賃貸借契約には、賃料が自動的に改定されるという趣旨の特約が定められていることがあります。　　　　

特約のタイプとしては

①物価変動自動改定特約

②定額自動改定特約

③定率自動改定特約

④路線価変動自動改定特約

⑤固定資産税変動自動改定特約

などが挙げられます。

　この点、借地借家法第11条１項（旧借地法第12条）は、土地に対する租税その他の公課の増減、土地の価格の増減、当該地代が近隣類似の土地の地代に比較して不相当となった時など、経済事情の変動があった場合を「要件」に、当事者は将来に向かって地代等の額の増額を請求できると規定し、地代の増額請求権の要件を定めております。

ところで、一方、借地借家法第９条では、借地借家法は強行規定であり、借地権者に不利な内容の特約は無効であると規定しております。

　そこで、本件の自動増額条項のように、借地借家法第１１条に定める要件を確認せずに当然に地代が増額するという内容の特約は、地代の増額請求ができる場合の要件を定めている借地借家法第１１条１項に反し無効ではないかという問題が生じてきます。

　なお、上記の問題は、借家の場合にも、家賃の増額請求の要件を定めた借地借家法第３２条（旧借家法７条）がありますので、同様に生じます。

２　裁判所の考え方

　賃料自動改定特約についての裁判所の考え方はどの様なものでしょうか。

　裁判所は、自動改定特約だからといって当然に無効とはせずに、当該特約を個々の事例にあてはめた結果、賃借人に著しく不利益であるという特段の事情がない限り特約は有効と考えている様です。

　この様に特約の効力は「当該賃借人に著しく不利益かどうか」という個々の事情により判断されます。

最高裁判所昭和44年９月25日は「固定資産税変動自動改定特約」について、特約条項としては有効であると認めつつ、「当事者の意思は、契約当時存在した事情と著しく異なる場合にも、その基準によるという意思ではない」として、特約の適用を制限しました。右の裁判例は、「賃料」の相当性を判断する際に、個々の事案において「具体的に考える」という裁判所の基本的姿勢を示したものと思われます。

 よって、裁判所は、バブルの時期に定めた基準を機械的に当てはめることはせず、契約で定めた基準を適用して妥当なものについて、自動改訂条項を認めているものと言えるでしょう。

したがって、賃料の自動改訂条項があっても、新賃料が著しく高額となり妥当とは思われないような場合は、貸主と交渉をしてみる必要があるでしょう。

　本件でも、バブル期に締結された賃料を更に３年ごとに２０％も増額するという特約ですので、元々の賃料を特に安く定めていたというような事情がない限り、自動増額条項に従った賃料増額は認められない可能性が高いでしょう。

３　賃料減額請求の可否

では、賃料の自動増額条項がある場合には、賃借人が賃料を逆にに下げて欲しいと請求することは一切出来ないのでしょうか。

　この点も、自動増額条項が存在しても、借地借家法１１条、３２条による賃料減額請求権を一切排除することはできません。仮に、賃借人の借地借家法１１条、３２条に基づく賃料減額請求を一切認めないという条項があれば、それは無効です。

　実際の裁判例でも、賃貸人が自動増額条項に基づいて賃料増額請求をしたのに対し、賃借人が賃料減額請求の反訴をした事例で、賃借人の方の賃料減額請求が一部認容されているものがあります。

　本件でも、裁判で減額される見込みまであるかは別として、賃貸人と減額の交渉をしてみる価値は十分にあるでしょう。

土地・建物の共有状態を解消する方法はどのような方法がありますか。

(質問)

　私が住んでいる自宅の土地建物は、私、兄、姉の共有名義になっているのですが、私の相続の時に所有関係が複雑にならないように、できるだけ早く共有状態を解消しておきたいと思っております。私としては、自宅の土地建物は私の単独所有として、他の共有者には、持ち分に応じて代償金を支払おうと思っております。

法的にはどのような方法があるのでしょうか。

(回答）

１　共有物分割協議

共有物分割の協議（共有者全員の合意）が成立すれば、共有物不分割特約がある場合を除き、共有関係をいつでも解消できます。　

この場合に共有関係を解消する方法としては、以下の３つの方法が考えられます。

①現物分割

　例えば土地を３筆の土地に分割するように、共有物そのものを分割するやり方です。

　しかし、建物の現物分割は事実上不可能ですし、土地上に建物が目一杯建っているという場合にも土地の現物分割は困難でしょう。

②代金分割（換価分割）

　これは、土地やマンションを売却し、その売却代金を持分に従って分割するものです。現物分割が困難な場合にはこれによることが多いです。

③価格賠償

　価格賠償とは、例えば、共有物を一人の共有者の単独所有にする代わりに、他の共有者には共有持分相当分の金銭を支払って、共有物を分割する方法です（これを「全面的価格賠償」といいます）。

　また、この方法によれば、ABCと共有者がいる場合に、共有者Aのみを廃除したい場合には、Aのみに価格賠償をして、BCは共有状態のままにしておくこともできます。

　また、現物分割をした場合には、土地の現物分割ですと、土地面積を３等分したとしても土地をどのように分割するかで必ずしも平等な分割ができない場合があります（例えば、ある土地をA地B地C地に三等分した場合にも、A地のみが角地で道路に面しており好立地の場合は、B地C地を配分されるものは面積が同じでも納得できない場合もあるでしょう）。

　このような場合、各土地の実際上の価値を調整する為に、前記のA地を配分されたものが、B地C地を配分されたものに調整金を支払うという方法が取られます（これを「部分的価格賠償」といいます）。

３　共有物分割の裁判

では、共有者間に合意が成立しない場合にはどうすればよいのでしょうか。

この場合、共有物分割の裁判を請求できます（民法258条１項）。

共有物分割協議の場合、前記①から③の方法のいずれを採用するのも自由ですが、共有物分割請求の裁判の場合には、現物分割が原則です。

代金分割は、現物分割だと目的物が毀損したり、その価値が著しく減少したりする場合にのみ認められます（例；マンション１室の共有）。この場合は、裁判所の競売手続によって目的物を現金に換価した上、代金分割をします（民法258条２項）。

なお、共有物分割請求の裁判の場合に、代金分割ではなく価格賠償と言う方法が認められるかについては、民法には明確な規定がないのですが、判例上一定の要件のもと認められています（最判H8,10,31は、全面的価格賠償については、①共有物の性質等の事情を総合考慮し全面的価格賠償の方法が不公平とならないこと、②持分価格が適正に評価されていること、③取得者（賠償者）に支払い能力があることを条件に認めています）。

４　本件では、まず、当事者同士で、話し合うべきでしょう。

　　その上で、代償金の金額にどうしても折り合いが付かない場合や他の共有者が共有物の分割に応じない場合には、裁判による解決になります。

　　裁判による解決の場合、あなたは、その土地建物で長年住んでいたと言うことですので、代償金の額が適正であり、かつ、あなたに代償金の支払い能力（現金）がある場合には、他の共有者に代償金を支払う代わりに、土地建物をあなたの単独所有とする共有物分割の裁判も認められるでしょう。

法定地上権の法律問題

＜質問＞

(1)　当社は、ある競売物件で土地の購入を検討しております。しかし、この土地上には建物が立てられており、建物には抵当権がついていなかったため、土地のみが競売に出されています。

　このような場合、建物には法定地上権が成立してしまうのでしょうか。　

(2)　当社は、X社に対しお金を貸しましたが、その際、X社が所有する更地Aに抵当権を設定しました。その後、X社はA土地に建物を建ててしまいました。

　このような場合、法定地上権は成立するのでしょうか。法定地上権が成立しないとしても、土地だけの競売であると他人所有の建物が建っているというだけで、競売価格が下がってしまうのではないかと心配です。どうにかならないでしょうか。

＜回答＞

１　(1)について

　法定地上権（ほうていちじょうけん）とは、競売の結果、建物所有者と土地の所有者が異なってしまった場合に、一定の要件のもとで建物所有者に地上権（土地の使用権）の設定を民法が認めることで、建物の存続を保護し、建物の撤去・取り壊しによる社会的損失を避けるという制度です。

民法３８８条では、法定地上権が成立するための要件として、①抵当権設定当時、土地の上に建物が存在していたこと、②抵当権設定当時、同一人がその土地及び建物を所有していたこと、③土地と建物の一方又は双方に抵当権が設定されて競売の結果別々の所有者に所有されるようになったこと、という３つの要件を設けております。

　したがって、本件では抵当権の設定登記が行われた時に、当該土地上に建物が存在したか否かによって、当該土地に法定地上権が成立するか否かが決まります。

　抵当権設定当時にはいまだ建物が存在しなかったという場合には法定地上権は成立しませんので、土地の競売の結果、建物所有者は無権限で他人（競落者）の土地の上に建物を建てていることになりますので、競落人は、建物所有者に対し、建物の収去・明け渡しを求めることになります。

したがって、競落人としては、建物の収去・明け渡しの裁判費用や建物の取り壊し・撤去費用は自己負担になる可能性が高いことを覚悟した上で競売に参加する必要があります（建物の取り壊し・撤去費用については、建物所有者に請求することが出来ますが、競売にかけられている債務者なので支払能力がないことが殆どかと思われます）。

２　(2)について

　このようなケースでは、前記１で述べたとおり法定地上権は成立しません。

　しかし、前記１でご説明しましたように、土地だけを競売で競落した人は、建物の収去・明け渡しを求めて、建物所有者に対し裁判をしなければならなくなり、また、建物の取り壊し費用等もかかることから、競売の落札価格は安くなる傾向にあります。

　このような場合に備えて、民法３８９条は、法定地上権が成立しない建物と土地を一括して競売に付すことを認めております。

　この一括競売の結果、土地と建物が落札されると落札代金のうち、土地の代金部分だけが抵当権の実行として抵当権者の債務に優先的に充当されます。

これに対し、建物の代金については、他に残債務が残っていれば通常の配当手続きの中で配当要求をすることにより、一般債権者と同等の立場で配当されます。配当要求をする債権者がいなければ建物の所有者に還付されます。

マンション管理費の一部弁済と時効中断の範囲

＜質問＞　

私は、あるマンションの管理組合の理事長をしておりますが、ある区分所有者の方で管理費を４年１１ヶ月間滞納している方がいます。管理費の時効期間である５年の経過を間近にして、強く督促したところ、その方は1ヶ月分だけ支払って来ました。

債務の一部弁済も時効の中断事由にあたると聞いておりますので、もうしばらく訴訟の提起を見合わせたいと思っております。

時効の点は大丈夫でしょうか。

＜回答＞

　本件で問題となっているマンションの管理費は、民法１６９条所定の定期給付債権に該当することから５年の時効期間に服します（最高裁判所平成１６年４月２３日判決）。

　ところで、マンションの管理費のように毎月定期的に発生する債務に関して、その１ヶ月分のみが支払われた場合において、債務の一部弁済として滞納期間全体（本件では４年１１ヶ月分）の債務について時効中断の効力が及ぶのか、それとも個々の債務は別個独立の債務であることから残りの滞納期間の債務には時効中断の効力は及ばないと考えるのかが問題となります。

　この点、医師会に入会後規約に基づき毎月定期的に発生する医師会会費の時効が問題となったというマンション管理費の滞納と類似する事案において、判例（大審院昭和１６年２月２８日判決）は、一年のうち４月分・５月分の会費を支払ったとしてもそのために同年度の他の未払会費の支払義務があることをも承認したものとは認定出来ない、として残りの滞納期間の債務には時効中断の効力が及ばない立場を明らかにしております。

　したがって、本件においても、1ヶ月分の管理費が支払われたからと言って、他の滞納期間の債務を承認したことにはならないと考えられます。

　そのため、本件において時効の成立を防ぐためには、①残りの滞納期間の債務について５年の時効期間が経過する前に訴訟を提起する（５年が経過する前に取りあえず内容証明郵便を送付して6ヶ月以内に提訴する場合も含む）、②残りの滞納期間の債務について滞納債務の総額と滞納期間を明示の上債務者がこれを承認する旨の債務承認書を債務者から取得する、或いは、③残りの滞納期間と滞納債務の総額を明示の上これを分割弁済する旨の分割弁済書を債務者から取得する、という方法によって時効中断の措置を取っておく必要があります。

　なお、②③について、しばしば口頭での遣り取りだけで済まされがちですが、口頭の遣り取りだけでは後に立証することが困難となりますので、書面の取り交わしは必須と言えます。

また、③の場合には、「期限の利益喪失約款」を付する場合がありますが、この場合には、「相手方の○回分の滞納により当然に期限の利益を喪失する」と記載されている場合には、相手方の○回分の滞納により期限の利益を喪失した時から５年間で、債務承認をした全体の残債務について時効になります。